深圳房地产律师张茂荣：揭开产权式商铺骗局！

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深圳房地产律师张茂荣：揭开产权式商铺骗局！ (2014-04-08 19:04:43)

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深圳房地产律师张茂荣：揭开产权式商铺骗局！

▇ 广东信荣律师事务所主任、深圳二手房律师团首席律师张茂荣

央视经济信息联播报道产权式商铺投资陷阱

前言：近日再次接到一产权式商铺纠纷，委托人郑小姐在中介及律师忽悠下误买了深圳市罗湖区沿河南路某产权式商铺，签约过程中卖方以保障买方权益为名，指定律师为买方服务并收取买方律师费，郑小姐基于对律师的信任，在律师“审核无异议”后签署了全部资料，回国后发现所购商铺为产权式商铺，存在返租到期后无法收回使用的情况，于是委托本律师向深圳市罗湖区法院提起诉讼要求撤销合同返还购房款，目前案件正在审理过程中。

而纵观全国各地产权式商铺，几乎百分百发生纠纷，涉及面广，影响面大（如深圳本地的大中华太古购物广场），而且最终基本都是购房者吃亏！因产权式商铺属纠纷重灾区且其售后包租违反《商品房销售管理办法》，涉嫌变相融资，南京早在2006年已明确叫停，而包括深圳在内的其他很多地方仍在在继续销售，现以惠州港惠新天地为例予以剖析以示读者：

基本案情：

2007年4月原告（投资者）等183名业主与被告惠州市富盈置业有限公司签订《商品房买卖合同》（简称《合同》），购买被告开发位于惠州市演达大道11号港惠新天地商业广场商铺，同时与被告签订《港惠新天地商铺委托经营协议》(简称《协议》)，约定原告入伙时即将商铺委托被告经营，并承诺不参与管理，不承担风险，期限为3年，期限届满后不续约时，被告应按《合同》约定的交铺标准返还商铺。委托经营后，被告对所有商铺进行了统一装修设计，导致部分业主商铺位于消防卷闸门、消防门、立柱之下或公共通道，相互之间没有间隔墙，没有独立水电。

据当事人介绍，3年经营期满后，被告即以经营不好为由要求降低租金，由于产权式商铺没有物理隔墙，整层商铺已被统一改造对外经营，原告无法收回自用，故不得不同意降租续约。第二次期满后，被告再次要求降租续约，租金回报率已不抵银行利息，而被告提出的原价收购方案原告亦无法接受，导致双方续约不成，被告通知原告收铺要求返还商铺，原告因无法独立使用，要求被告恢复原状后收铺，协商无果原告诉至惠州市惠城区法院，要求被告按《协议》约定，将商铺恢复到《合同》约定的毛坯交房状态并隔墙、通水电后予以返还并赔偿直至返回之日止的损失。

一审判决：购房者败诉

惠州市惠城区法院经审理认为：本案争议焦点在于被告移交原告所购买的商铺是否需间隔墙和通水电，原告所购买商铺是否具有独立完整的所有权;被告是否履行了返还商铺的义务;返还的标的物是否存瑕疵，并从以下几个方面予以分析：

从涉案商铺性质分析。《合同》及《协议》合法有效，从《协议》约定看，原告在签订协议时将所购商铺委托（出租）给被告经营使用，并授予了被告对物业结构改造及装修权、决定和修改物业经营定位、经营范围和方式、物业的租赁权和转租权，同时该协议第三条约定在协议期内商铺由被告进行统一管理，原告购买被告商铺的目的系在于商业盈利，并基于被告所提供的专业的、统一的商场运营模式获得投资回报，鉴于原告所购买的房产具有很强的商业投资性，这种性质决定了其在使用方式上应当与一般房屋存在较大的区别。

从涉案商铺的使用方式分析。由于业主之间所购买的商铺面积在平面上紧密相连，在空间中没有明显的分割设施，其只有通过统筹规划，统一经营才可实现其投资价值，而一旦独立来看，个体商铺的面积、位置以及商场定位使得其空间的个体独立性很难加以界定，其使用价值也因此大大降低。原告主张其购买的商铺应当具备独立使用功能，且必须达到商品房使用的一般属性，必须满足业主自主经营的条件，而实际上在商铺之间面积紧接的情况下，业主自主经营与邻接业主的使用方式之间差异的矛盾同样是难以调和的，如果业主强调自行运营，除了业主达成了统一的意见，否则业主个体难以保证其在行使自身物权时不侵犯其他业主的利益。本案中，原告在与被告签署《协议》时已就商铺整体运营事宜进行了约定，并委托被告依照商场的整体商业运营模式在形成了统一格局后用以对外招商，使原被告双方利益最大化，另从原告提供的《合同》平面图可认可，被告在销售时就已将其功能定位为产权式商铺，原告是悉知的。平面图显示，整层被分割和若干紧密相连的小长方形面积，紧密相连的小长方形面积又形成稍大块长方形面积，稍大块长方形面积被分割城若干个区域，区域间有共同通道。无论中间被分割且相互连接的面积，还是相互连接的面积，以及原告租给被告经营过程中都没有设立明确的四面围墙或间隔墙。该平面图为商场整体平面图，是《合同》附件，也即原告在购买商铺时已经对商铺的性质以及使用方式有了明确的了解，其使用方式在初始阶段系通过业主签订《协议》的方式统一委托商场对外招商运营就没有间隔墙、通水电。《房地产权证》出现“众墙”是代表房屋的产权界限，并非指实体墙。由于业主与业主所购买的面积之间在平面上紧密相连，在空间中没有分割墙体，所以，业主们之间的空间权利无法区分，处于交织状态之中。因此，当商业广场所有业主的面积所有权相结合时，其空间意义可以得以充分体现;一旦独立来看，其空间的个体独立性则很难界定。因此，商业广场所有业主购买的面积总体上看，具有大房屋的特征，总体加以使用没有权利冲突问题;但如果从个体独立的意义上观察，则无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分。现原告以被告返还的商铺无间隔墙、通水电等不符合《合同》的约定为由，不予接受租赁物，则所造成的损失不能归责于被告。