名为房屋买卖实为借款担保的认定

名为房屋买卖实为借款担保的认定 (2014-09-15 11:27:09)

标签： 房产 借贷 分类： 法院判例

来源：2014年9月11日人民法院报第6版案例精选

名为房屋买卖实为借款担保的认定

——重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案

    裁判要旨

    名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。

    案情

    2010年11月11日，原告张桌玮与被告重庆怡豪房地产开发有限公司（以下简称怡豪公司）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张桌玮以3000万元购买怡豪公司所有的怡豪国际大酒店1、2、3层房屋，2010年11月12日交房。超过6个月未交付房屋的，上述合同自动解除，出卖人每月向购房人支付违约金114万元，直至退还全部房款为止。后张桌玮按约支付3000万元，怡豪公司未交房，每月支付违约金。

    2011年8月16日，双方再次签订协议约定：若2011年9月11日出卖人仍未交房或者退还全部购房款的，除支付违约金外，出卖人应于2011年9月12日前交付房屋并办理房产证。怡豪公司未按约履行义务。

    2011年12月，张桌玮诉至法院，要求怡豪公司交付房屋并办理房产证等。怡豪公司答辩称：双方签订的房屋买卖合同真实意思不是买房，实质是为借款担保，请求驳回原告的诉讼请求。张桌玮自认从2010年11月至2011年10月怡豪公司先后共计支付违约金1248万元。怡豪公司于2012年9月、10月通过银行转账3500万元给张桌玮。

    裁判

    重庆市第五中级人民法院经审理认为：本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于2010年10月29日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第2层为酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保，判决驳回张桌玮的诉讼请求。

    2013年12月20日法院作出一审判决后，原、被告双方均未上诉。

    评析

    1.名为房屋买卖合同实为借款担保合同的判断标准。

    目前，在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同担保借款的情形越来越普遍。此类法律关系中，实际上的出借人为保证债权的实现，利用借款人急需用款的心理，与借款人签订房屋买卖合同，当借款人未能按期偿还借款本息时，出借人则会在多次催收无果的情况下，要求判令“卖房人”履行交付房屋义务，并协助办理产权过户手续。要辨析是房屋买卖还是借款担保，需从房屋买卖合同的特征判断。

    (1)合同标的物是否有违常理。案涉房屋已被作为酒店营业使用，却单独将第1层的酒店大厅、大堂，第2层的中餐厅、西餐厅，第3层的宴会厅、会议室等单独出售，有违常理。