房地产篇之以土地作价入股一

房地产篇之以土地作价入股一 (2012-04-12 11:16:19)

标签： 房产 个人所得税 国家税务总局 非货币性 杂谈 分类： 财·税·法学习

第二章第四节 以土地作价投资

按税种分析：

1、营业税：免

“凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以建造的商品房进行投资和联营的”要缴（注意：如果时间跨度较短，土地价值没有变化，没有增值额，自然不用缴）。

注意的是，即使双方都不是房地产企业，如果是以股权转让的形式，实质上是为了转让土地，仍然有被当地税务局要求缴税的风险。

3、契税：作者没明确给出答案，但缴的倾向大一点。

4、印花税：缴。万分之五。

5、企业所得税：如有增值要缴。例外情况是特殊性税务处理可暂不缴。

作者只介绍了设立环节，下面发一篇更详细的文章。

土地投资入股的税收政策及问题浅析

第一部分：土地投资入股的涉及相关政策规定

一、投资环节

　　一）、营业税：

《 财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税【2002】191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

　　二）、土地增值税：

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税【1995】048号）第一条规定：

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

三）企业所得税：

《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号)规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

　　上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

2008年以后，新法规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配（评：没有投资。 2011-6-8注）等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。

投资属于非货币性资产交换，在具体执行时仍按国税发〔2000〕118号文件规定在所得税核算时要确认为资产转让所得。

四）个人所得税：

《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函[2005]319号）规定：考虑到个人所得税的特点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。

二、转让股权或企业兼并环节

一些投资者以土地投资入股后，往往会转让其拥有的股权或进行企业的兼并，其涉及的税收政策有：

一）营业税：

《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：对股权转让不征收营业税。

二)土地增值税: