[转载]动迁房产出售共有人未同意购房合同是否具

[转载]动迁房产出售共有人未同意  购房合同是否具有法律效力 (2014-06-29 20:47:26)

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原文地址：动迁房产出售共有人未同意  购房合同是否具有法律效力作者：张莉律师

动迁房产出售共有人未同意  购房合同是否具有法律效力

[简要案情]

被告施某2、王某系夫妻关系，原告施某1系被告施某2、王某之子。

某年6月27日，原告施某1与被告施某2、王某一户原居住的某市某区某镇某村某号宅基地房屋动迁，后获得了包括系争房屋在内两套安置房。某年1月15日，由被告施某2、王某与被告施某某签订《房屋转让协议》，约定由被告施某2夫妻将系争房屋以人民币32万元转让给被告施某某。被告施某某当即付清了全部购房款，被告施某2夫妻同时将系争房屋交付给了被告施某某，被告施某某办理了相关入住手续后进行装修并居住至今。

与此同时，被告施某2夫妻将另一套安置房也转让给他人。被告施某2夫妻将两套安置房转让款建造了由原告施某1及被告施某2夫妻居住的某市某区某镇某路某弄某号的别墅房屋，该别墅房屋当时由被告施某某负责建造，部分工程款折抵了购房款。因系争房屋系动迁安置房，转让时尚不具备办理产权证条件，至某年11月21日，由原告施某1、被告施某2、王某与拆迁安置单位签订了《购房合同》，并于某年4月10日取得了房地产权证，产权人为原告施某1、被告施某2、王某。

被告施某2、王某共同辩称，当时两被告不懂法律，故同意原告主张转让协议无效的意见。

被告施某某辩称，原告与被告施某2、王某系一家人，其一户动迁后获得了动迁安置房，因被告施某2夫妻要自己建造别墅，遂将获得的安置房转让给其，双方于某年1月15日签订了《房屋转让协议》，且其已全部付清了转让款，同时，由其为被告施某2夫妻建造了目前居住的别墅房屋。合同签订后，被告施某2夫妻即将该房屋交付了被告施某某，且已装修入住至今5年多，期间并无争议，故请求驳回原告诉讼请求。

法院认为，系争房屋虽为原告施某1与被告施某2夫妻的家庭共有财产，但被告施某某有理由相信被告施某2夫妻有权代表原告施某1处分共有财产，符合家事代理特征，被告施某某系善意且支付了合理对价，被告施某2夫妻与被告施某某就系争房屋所签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，并无违反法律和行政法规禁止性规定，应属有效。现原告施某1要求确认协议无效的诉讼请求，没有事实依据，于法也无据，本院不予支持。 

[案情分析]

 此案中涉及三个主要的法律问题：

1、共有权处分问题。

共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但是本案，具有特殊性，还需要考虑善意第三人的利益。

2、善意第三人利益保护问题。

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

此案中，

3、表见代理问题。

本案中，原告施某1在其父母转让系争房屋时虽在接受劳动教养，但其原居住的宅基地房屋早在2005年即被拆迁，应当知道其有相应的动迁安置房，即便其不清楚，其在某年1月劳教结束回家后，居住在动迁后自己建造的别墅房屋内，此时也应当知道该房屋来源及动迁安置房去向，但原告施某1并未向其父母及被告施某某提出异议，直至2013年才提起诉讼，由此可认定原告施某1对其父母转让系争房屋的情况是知道的，至少是默认其父母转让房屋的事实，时过几年后，现原告施某1称其不知道转让的说法显然不符合生活常理，也有违诚实信用原则。