按份共有的房产转移登记难？

按份共有的房屋产权转移是很难操作的，往往一个占有很小份额的共有人不同意，就会使得整个产权转移流产。这有点违背我们现代社会里的少数服从多数的原则。但是，法律规定真的是如此僵化的么？是不是还有其他更灵活的办法呢？通过以下真实案例，向各位展示一下我国物权法丰富的表情和微微的感情温度，呵呵。

   一、基本案情：

   李先生贵庚七十九，亲生兄弟姐妹共9人。李先生之父李公，2011年8月6日仙逝于上海，未存遗嘱遗言，遗下一套234平方米祖屋。兄弟姐妹7人尚存，其余2人早逝。该房产按法定继承进行继承登记，早逝2君共3子代位继承（代位继承是指父母先于爷爷奶奶去世，子女代父母继承爷爷奶奶的遗产），最终该房产按份额继承后共有10名产权人，有8人各占1/9，有2人各占1/18，共颁发10个房产证，人手一本。

   2012年3月，8名合占8/9份额的产权人约定，将祖屋卖给刘公子，各占1/18房产的二子意见与众不同。

   2012年6月28日，8名产权人和刘公子去房屋管理部门办理产权过户，被房屋管理部门告知该房屋属于按份共有房产，需提供其它按份共有人放弃优先购买权的书面意见方能办理产权转移登记。8名产权人和刘公子顿时傻眼，要其余2名产权人出具此等证明，无异难于登天。好好的一桩买卖，难道就要告吹？对于这种陷于僵局的情况有什么解决办法呢？

   二、法律分析：

  （一）按份共有是什么？

   房屋产权的按份共有指这样一种情形：一个产权合法的房子，由于继承或者离婚析产等原因，该房子所有权按照一定份额分配给两个或者两个以上的产权人。和这种情况相近似是共同共有的情形，共同共有是指不划分占有份额的共有关系。

   （二）为什么房屋管理部门要求出具其他按份共有人放弃优先购买权的书面意见才予办理转移登记？

    这是由于其他按份共有人在同等条件下具有优先购买权。根据《物权法》第一百零一条规定“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”同等条件下，除非按份共有人放弃优先购买权，其他购买人才能购买。按份共有人放弃优先购买权的书面意见，是8名产权人与刘公子之间房屋买卖合同关系合法的前提。

    三、解决的办法

   （一）和剩余2名产权人协商解决，请求2名产权人出具放弃优先购买权书面意见。

这个是最好的解决方法，却最没有可操作性。剩余2名产权人不愿意一起出卖祖屋，肯定有非理性的考虑，一般协商是不能能解决下来，但可以先尝试。

   （二）8名产权人申请办理按份共有分割，分割该房子以后再出售给刘公子，就可以过户了。

   根据《物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”8名按份共有人随时可以请求分割该房屋。

   根据《物权法》第一百条规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”，8名产权人在达不成协议时，可以办理该房屋分割。

   注意：这种分割主要是法律意义上的分割，与物理分割有联系也有区别，是二者的统一。无论是按份共有还是共同共有，始终都不指房产特定部位属于特定产权人所有，但是产权分割既包含物理空间上分割，也包括法律上的分割，开始确定特定部位属于特定产权人。

  具体操作： 8名产权人可以先将产权集中到1名按份共有产权人名下（这个过程不存在优先购买权的麻烦，优先购买权是对按份共有人之外的购房者发挥作用的）然后依次向城乡规划、公安消防、房地产测绘、房地产登记部门提出产权分割申请，最后领取的单一产权的房产证，就可以进行常规的房地产买卖了。

  可见，按份共有的房屋还是有办法办理产权转移登记的。但产权分割不是万能的，对于套内面积较小的房子，在修建性详细规划（报建资料）上不具备独立功能的房子，就不能办理产权分割。

   家和万事兴，建立稳定而良好的兄弟亲戚关系，是很明智的，也是现代民法尊共公序良俗原则的要求，这也是法律温情脉脉的一面吧。