未办理产权证的房屋买卖

某置业公司经某企业改制后成立后，于1997年购买了了该企业的在建工程及其他财产，该工程于1998年完工。1998年4月，在该置业公司未领取产权证的情况下，车某与罗某出资购买了其中一套房屋，并交清房款。双方约定2000年底以前办理好产权证。车某、罗某对房屋装修后，使用至今，后罗某去世。2003年，房屋建设工程通过竣工验收，，2005年，该置业公司以自己名义办理了除涉案房屋以外其他房屋的权属证明，但一直没有未车某办理涉案房屋的权属证书

原告起诉要求被告为其办理房屋的权属证书。

被告辩称：因房屋买卖合同无效，因此不同协助原告办理房屋权属证书。被告于1997年向政府购买了原某企业的集资房建房底层房屋及其他财产。由于企业改制，集资建房的竣工验收程序和房屋产权、土地使用权登记迟延于2003年、2005年办理。原告之夫通过私交关系，假以集资建房的名义购买被告房屋。被告认为，根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，本案房屋交易违反了国家法律禁止性规定，属无效法律行为。

法院经审理认为：《城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。由此可见，房地产转让应包括签订买卖、赠与合同，交付价款、交付房屋过户登记等一系列债权行为和物权行为。从本案争议看，双方的房屋买卖已通过支付购房款和实际取得房屋等行为履行了债权行为，只是未完成权属登记取得物权而已。《城市房地产管理法》第三十七条未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是指买卖行为尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不发生所有权转移的合同履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的成立要件。因此不得据此确认本案争议的买卖关系无效。同时双方当事人在房屋买卖时，对该置业公司尚未登记领取权属证书的事实是明知的，所以推定双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，应对双方产生约束力。

故，法院依法判决该置业公司为车某办理涉案房屋产权证书。

案例评析：

该案例摘自《中国审判案例》（2006年民事审判案例卷），该案例编者认为：法律规定的“房地产不得转让”不等同于“房地产不得买卖”。所谓“不得转让”应理解为上述系列行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不发生所有权转移的合同履行目的。但不能据此认为“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同一律无效。

同时，对于“未领取权属证书房屋再转让合同的效力的认识”上，法学理论界的认识已趋于统一，即认为不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》也明确规定：当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。从审判实践来看，双方当事人在签订房屋买卖协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明智的，双方当事人对买卖房屋约定明确，产权亦无其他争议，购买的房屋已交付原告入住或使用的情况下，如果僵化的理解适用《城市房地产管理法》第三十七条的规定，在房地产价格日渐上涨的情况下，势必会助长出卖人常常以合同无效为由进行反悔，致使善意买房人的权益受到侵害。助长违背诚信原则的不良社会风气。