对《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件

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对《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的解读

作者： 时间：2009-09-10

对《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的解读

另外，《解释》第三条规定：协议出让的土地使用权出让金不得低于订立合同时当地政府按照国家规定确立的最低价，否则价款条款无效。这种情形在目前操作中也时有发生，应当引起注意。

关于出让土地使用权的转让，《解释》对两种不规范情况下的转让行为作出有效认定：一是未办理土地使用权变更登记手续的土地转让合同有效（第八条）。这条规定在司法解释起草阶段征求意见时，争议较大，现《解释》的规定可能采纳了最终占优势的意见：即虽然《土地管理法》等法律法规规定，土地使用权转让应办理土地变更登记或过户登记手续，但这应该是合同签订后及合同履行中的一项法定义务和法定程序，而非合同生效的法定条件，故转让合同有效。这也是此次司法解释的一个重要特征和原则：不轻易确认合同无效。因为合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到房地产市场的有序发展。因此，《解释》根据《合同法》的规定，结合实际情况，在对欠缺生效条件合同的效力认定处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在向人民法院起诉前，符合法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，就应当认定合同有效，尽量尊重当事人双方的意思表示，不轻易确认合同无效。

关于划拨土地使用权的转让，根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，划拨土地使用权的转让应当报有批准权的人民政府审批。对于不符合此项规定的划拨土地使用权转让，《解释》视不同情况作出不同的规定：一是作为有效转让合同的处理（第十一条），即在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，认定合同有效。这条规定同样是允许“弥补”、不轻易确认合同无效原则的体现。二是作为有效补偿合同的处理（第十二、十三条），即在起诉前经有批准权的人民政府批准并决定由受让方办理出让手续或决定将该土地使用权划拨给受让方使用的，因为此时土地转让关系实际发生在政府和受让方之间，故原转让合同可按补偿性质的合同来处理，这是符合相关法律规定的。

同时，该部分也对合作开发中的经营资质，项目合法性、买受人利益保护进行了强调。但总体来说，因为合作开发房地产的情形比较复杂，各地情况也不同，该部分规定条款对于项目合作开发操作相对规范的公司来说，借鉴意义可能不大。