因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民

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因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖 (2009-06-01 07:43:26)

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[当事人]
    原告新加坡利生国际公司 
    被告上海星港工业城发展有限公司 
    被告查斯特顿国际房地产咨询有限公司 

[当事人观点]
    原告诉称， )止的利息71,724美元；诉讼费由被告上海星港工业城发展有限公司承担。 
    原告提供下列证据以证明其陈述的事实： 
    1、1993年11月25日，王、雷及陈大律师馆出具的收到原告4,800新加坡币定金的收据； 
    2、1993年12月10日，王、雷及陈大律师馆要求原告支付购房款和律师费用以及有关签署预售协议事项的函； 
    3、1993年12月14日和1994年2月7日王、雷及陈大律师馆的信函，内容为向被告上海星港工业城发展有限公司的境外母公司笔克国际(香港)有限公司交付原告的购房款并敦促该公司尽快出具收据； 
    4、1994年9月26日及11月29日，被告上海星港工业城发展有限公司先后致函原告，告知上海马陆工业城第一期工程最新进展情况并附上进度报告及照片； 
    5、1995年2月27日及3月3日，被告上海星港工业城发展有限公司致函原告，告知上海马陆工业城的上海马陆工业城第一期工程已竣工，然原告所购的第167单元未包括在第一期工程之内； 
    6、被告上海星港工业城发展有限公司的上海马陆工业城之简介及第一期房屋的价目表； 
    被告上海星港工业城发展有限公司辩称，根据原告与被告查斯特顿国际房地产咨询有限公司签订的购买协议书第14条的约定，该协议受新加坡法律管辖，法院没有管辖权；对其与被告查斯特顿国际房地产咨询有限公司之间的委托代理关系无异议；对原告曾与被告查斯特顿国际房地产咨询有限公司签订过一份购买协议书，出售由被告上海星港工业城发展有限公司建设的上海马陆工业城第167单元并收到原告的购房款281,271美元亦无异议；对原告要求终止履行购买协议书的诉讼请求，被告上海星港工业城发展有限公司认为其无合同依据，要求法院予以驳回。 
    被告上海星港工业城发展有限公司提供下列证据以证明其陈述的事实： 
    1、1994年10月，被告上海星港工业城发展有限公司取得《上海市外销商品房预售许可证》，在预售房屋幢号中不含系争的第167单元工业厂房； 
    2、1994年11月29日，被告上海星港工业城发展有限公司致函原告，告知第一期工程将于1994年12月底完工； 
    3、1996年1月2日，被告上海星港工业城发展有限公司致函王、雷及陈大律师馆，告知由于土地平整问题，167单元未包括在第一期工程内，并提出以189单元或188和189单元来替换167单元的两个具体方案； 
    被告查斯特顿国际房地产咨询有限公司未到庭，也未作书面答辩。 

[案件事实]
    经审理，法院对原告和被告上海星港工业城发展有限公司提供的上列证据予以采信，对下列事实予以确认： 
    1、被告上海星港工业城发展有限公司和被告查斯特顿国际房地产咨询有限公司之间存在委托代理关系； 
    2、1993年12月14日，原告与被告上海星港工业城发展有限公司的委托代理人查斯特顿国际房地产咨询有限公司签订《协议》一份，约定由原告购买被告上海星港工业城发展有限公司开发的上海马陆工业城第167单元工业厂房； 
    3、被告上海星港工业城发展有限公司在协议书签订后，收到原告支付的购房款281,271美元； 
    4、原告购买的上海马陆工业城第167单元工业厂房至今仍未动工兴建。 
    本案的争议焦点有两个：其一，法院对本案是否有管辖权；其二，原告与被告上海星港工业城发展有限公司之间的房屋预售《协议》的效力及其能否终止履行。 

[法院观点]
    法院认为，被告上海星港工业城发展有限公司承认其与被告查斯特顿国际房地产咨询有限公司之间存在委托代理关系，据此应当认定原告与被告上海星港工业城发展有限公司存在着购房协议书中的相应的权利义务关系。被告上海星港工业城发展有限公司对本案的管辖权有异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十八条的规定，应当在提交答辩状期间提出，被告上海星港工业城发展有限公司未在法定期限内提出，故上海星港工业城发展有限公司从程序上不得再就管辖问题提出异议；其次，本案是一起房产纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条、第三十四条第一款第(一)项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，当事人协议选择管辖不得违反专属管辖的规定，法院对本案依法享有管辖权。综上所述，被告上海星港工业城发展有限公司对本案管辖权的抗辩理由不能成立，法院不予支持。 
    原告依据系争的第167单元工业厂房至今未造这一事实，要求终止协议的履行；被告上海星港工业城发展有限公司认为协议书并未明确约定终止履行的条件，且原告一直与其就如何解决这一纠纷进行磋商，只是由于磋商未能达成一致意见，才导致房屋至今未建，故坚持应继续履行协议。 
    法院认为，原告与被告上海星港工业城发展有限公司的委托代理人查斯特顿国际房地产咨询有限公司签订的《协议》约定了购买具体的外销商品房及付款方式等事宜，虽未明确是预售协议，但外销商品房开发经营企业在土地使用权有偿出让或转让地块上的外销商品房竣工交付前，进行的一切收取定金或其它相应费用，并签订房屋预订、预约、认购、定购等行为，其实质均是预售行为。对商品房的预售，国家法律有明确规定。被告上海星港工业城发展有限公司预售系争房屋的行为未办理相关的手续，在其后取得的《上海外销商品房预售许可证》中也未包括系争的第167单元工业厂房，故双方的行为违反法律规定，应确认无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。现原告已付清了全部房款，被告上海星港工业城发展有限公司收取了原告的购房款，却迟迟未建造原告欲购的第167单元工业厂房，也未与原告签订正式的预售协议书，且实际也不具备签署预售协议的条件，故《协议》继续履行的前提条件不存在，被告上海星港工业城发展有限公司应当将实际已收到原告购房款如数返还。原告疏于审查，对无效协议的签订亦有缔约过失，应承担与其过失相应的民事责任，故对原告主张利息损失的诉讼请求，法院酌情予以支持。被告查斯特顿国际房地产咨询有限公司是被告上海星港工业城发展有限公司的代理人，根据本案查明的事实，其代理行为并未有超越代理权限的情况，其代理产生的后果应由被代理人承担，被告查斯特顿国际房地产咨询有限公司不应在本案中承担民事责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第六十一条第一款、第六十三条第一款、第二款、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十五条、第三十四条第一款第(一)项的规定，判决如下： 
    一、原告新加坡利生国际公司与被告查斯特顿国际房地产咨询有限公司于1993年12月14日签订的《协议》无效； 
    二、被告上海星港工业城发展有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告新加坡利生国际公司购房款281,271美元； 
    三、被告上海星港工业城发展有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告新加坡利生国际公司购房款281,271美元利息的70%，按中国人民银行同期美元浮动利率计算，其中3,000美元、81,381.3美元、196,889.7美元，分别从1993年11月25日、12月14日、1994年2月7日起计算至1998年1月23日止； 
    四、对原告新加坡利生国际公司的其余诉讼请求不予支持。