田树森律师成功案例

法律快车 > 德州律师 > 田树森律师 > 成功案例 > 案例集锦 > 正文

作者:田树森 时间:2011-08-04 查看(22)

代 理 词

审判长、审判员：

山东胜券律师事务所接受原告的委托，指派我作为其委托代理人参与诉讼，通过庭前详细的调查及刚才法庭的质证、举证，现在本案基本事实较为清楚，下面就该案的争议焦点，根据事实与有关法律规定，提出以下代理意见，请合议庭充分考虑：

一、被告延期交房的行为已构成违约，应依法承担违约金

　　（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；

　　（二）商品房质量保证书和使用说明书；

　　（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；

　　（四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；

　　（五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；

　　（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；

　　（七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。

日，按日支付已交房款的万分之二的违约金，据此计算，被告应支付违约金直至实际交房之日。

》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的买房者可得利益的损失。据此参照同样地段、户型面积、楼层房屋的租赁价格计算经济损失，即每月300元，至实际交付之日。

日】

（三）建设单位（包括房地产开发企业）缴纳城市基础设施配套费后，上述费用计入其建设项目成本，建设单位（包括房地产开发企业）在出售、经营、使用其楼房时，不得向购买、经营、使用楼房的当事人强制或协议收取上述费用。 

同时根据《物业管理条例》第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”被告声称系代收费用，所谓代收为谁代收，是否有委托手续，被告均没有对此提供相关证据。

另外，根据我国《合同法》第39条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。被告将“两气”开口费转嫁给原告承担，没有与原告协商，也没有尽到充分提示及说明义务确属无效，应予以变更为被告承担。并且，合同附件三第14项明确约定水电暖天然气入户，就此而言，被告现在又将上述费用转嫁给原告承担，违反了上述法律法规的规定，应属无效。

综上所述，被告延期交房的行为已经侵犯了原告的合法权益，根据有关法律规定，被告应依法承担逾期交房的违约责任。被告强令原告承担“两气”开口费，也违反了相关法律规定，法院应予以变更被告承担。

以上代理意见，请法庭充分考虑并采纳！

代理人：山东胜券律师事务所律师

田树森