农村宅基地买卖合同纠纷经典案例

一、基本案情：

二、一审判决：

三、主要上诉理由：

第四，确认合同因违反法律和行政法规强制性规定无效的标准，必须要同时具备四个条件：一是必须是违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；二是必须是违反了法律和行政法规的强制性规定；三是必须是违反了强行性规定中的效力性规定；四是违反法律和行政法规的强制性规定，既包括同内容违法，也包括形式违法。因此，审查合同效力的关键，在于审查合同是否违反了强制性规范中的效力性规定。即便如此，也并不否认合同行为在私法上的效力。从讼争合同约定来看，由于被上诉人无能力造房，才把旧村改造安置宅基地以当时的市场价转让给上诉人使用，且被上诉人所在的村也认可该转让行为。由于安置房是统一规划并统一建造，若是限制或者禁止被上诉人的转让行为，反而会影响旧村改造的整体进度，最终不利于新农村建设。且涉案合同权利义务明确，没有违反任何法律的禁止性规定和法律正义性原则。因此，人民法院是不宜确认讼争合同无效的，否则与转型时期，社会矛盾凸现，人民法院对民事纠纷的处理，必须要以构建和谐社会为己任，突出社会效果，力求法律效果、社会效果与政治效果的统一的司法理念不符。

二、原审法院支持被上诉人的第二项诉讼请求，违背了诚信和法律正义原则，也违背了权利义务对等规则。

不管讼争合同是否有效，人民法院都不能支持两原告的第二项诉讼请求。因为即使讼争合同是无效的，也不影响合同权利义务的处理及赔偿损失运用规范。

首先，讼争宅基地是上诉人出资建设的，地上建筑物的产权在事实上归上诉人所有。由于被上诉人没有出资建造，也没有根据该宅基地上建筑物的市值等价支出，故被上诉人要求上诉人腾退的诉求依据不足，人民法院不应当予以支持。

信赖利益包括订约时的费用、履行合同的费用以及合理的间接损失。合理的间接损失即为上诉人信赖合同即将要成立而与被上诉人订立无效合同，从而使上诉人丧失了与第三人订立有效合同的机会所蒙受的损失，该合理间接损失即为讼争房屋现在的市值。因此，假如对讼争合同按无效处理，那么被上诉人赔偿上诉人的不仅仅是讼争宅基地上房屋的现在市值，还要赔偿上诉人订约时的费用和履行合同的费用。这样的处理结果不仅没有法律意义，也没有社会意义。因此，原一审法院对本案的处理完全错误。

四、二审判决：

二审法院查明事实与一审一致。

五、承办律师代理意见：

其次，针对农村村民对宅基地使用权转让是否有效这个问题，其实法律还处于空白状态。

第三，人民法院对讼争合同正确的正确处理办法是不予受理，或者在受理以不属于人民法院受理民事诉讼范围为由裁定驳回起诉。

第五，根据司法的稳定性，本案也应当驳回原告的起诉或者诉讼请求。

六、本案的意义及折射出来需思考的问题：

农村宅基地或农村房屋买卖合同纠纷，根据现有司法实践，一般是确认无效。但是，无效的依据不足，判决理由不够充分，缺乏直接的法律或法规支持。因此，如何正确审理和认识农村宅基地或房屋买卖合同纠纷，如何妥善处置买卖双方的实体权利，是目前司法实践的难点，也是个应当研究的问题。随着我国城市化建设的快速发展，旧城或旧村改造比比皆是，由于受利益驱动，类似纠纷不断涌现。而受理法院对该类纠纷的处理意见又不一致，甚至截然相反。据笔者手头资料，仅义乌法院对该类纠纷就存在着四个处理结果截然不同的案例。因此，如何正确处理农村宅基地或房屋纠纷，不仅影响司法权威，而且也容易激发农村矛盾，进而影响社会稳定。

由于农村稳定是社会稳定的根基，因此对该类纠纷必须要予以重视。本案二审法院对实体处理的结果，应当说是正确的，只是对涉诉协议无效的确认理由尚需推敲。虽然如此，本案不失为一个经典案例。

浙江厚望律师事务所  鲁邦升