房地产信托纠纷实例

房地产信托纠纷实例

一、纠纷起因：史上最严的房地产调控导致信托到期无法兑付

山东某房地产公司开发数十幢商业办公楼，通过银行贷款8000万元，施工已接近尾声，商业办公楼也进入预售阶段，并已有少量房屋预售。2009年4月，北京一信托公司找上门来，告知房地产公司负责人其可以为该项目提供信托融资，数额可达2.5亿元。考虑到该笔信托融资可以偿还先前的银行贷款，还可以增加融资数额，故房地产公司欣然同意。

随后，双方于2009年9月签署了包括：《房地产项目资产收益财产权信托合同》、《信托贷款合同》、《资金监管协议》、《抵押协议》（将基础资产国有土地使用权及在建工程抵押给信托公司）、《融资框架协议》、《补充协议》等一系列合同及文件。信托公司通过向投资人发行信托优先受益权份额，获得2.3亿元资金。9月底，信托公司宣布融资额为2.3亿元、期限为3年、从满1年起分期实现优先受益权本金及收益的资产收益财产权信托计划成立。此后，信托公司将2.3亿元优先收益权投资款项汇入房地产公司账户。房地产公司向信托公司支付融资服务费2400万元。

但是，正是该信托融资业务，使房地产公司陷入僵局。根据《资金监管协议》以及《信托贷款合同》之约定，房地产公司对于可售房屋的预售款项仅能使用15%，其余85%均须及时划入监管帐户，同时，在未到分期还款期限情形下，房地产公司不得提前偿还投资人本金及收益，鉴于该情形以及房屋将不断上涨的预期，房地产公司决定放慢销售节奏，信托成立后一年时间内销售几乎处于停滞状态。这时，恰逢史上最严的宏观调控，而且，调控打压政策密集出台，在停滞销售一年后房地产公司再次启动销售，但是，按原先价格已经无法成交，在后期即使大幅度降价销售，也无任何起色。

因房地产公司无法按时向信托专户提前划入房屋销售款也无力补足关于信托专户最低的现金余额要求，信托公司于信托期限届满前一个月提前宣布收回贷款。随后，信托公司向公证处就《信托贷款合同》、《资金监管协议》、《抵押协议》等申请出具强制执行证书，房地产公司提出异议，异议被公证处采纳，拒绝了信托公司出具强制执行证书的请求。在信托期限届满后，信托公司使用自有资金偿付了投资人的优先受益权剩余本金及收益。

日前，信托公司以《信托贷款合同》、《资金监管协议》、《抵押协议》、《担保函》等为依据将房地产公司及股东以及另一连带责任担保公司告上法庭，要求被告房地产公司承担偿还信托贷款本金1.2亿元及利息、复利、罚息、违约金约8000余万元小计约2亿元的责任，并由其他被告承担连带责任，对抵押财产（信托基础资产）享有抵押权并优先受偿。

    二、房地产信托纠纷分析及乱象揭示

    鉴于房地产信托纠纷非常少见，诉讼到法院的更是少之又少，有关信托方面的专著也不多见，而信托业务在国内来说，系新型业务，特别是2009年后发展迅速，部分信托专业律师办理了大量信托业务，但是，仅限于信托交易结构的设计、论证，起草相关信托文件，并未涉及纠纷的处理，特别是未涉及法院诉讼审判及判决。因此，关于信托纠纷处理可供参考的资料很少。据此，笔者为了办理好信托纠纷案件，研究了该信托纠纷，并由此得出比较意外的结论，即房地产信托乱象丛丛，亟待规范。现就乱象一一予以分析，如有不当之处，欢迎指正。

    乱象一：法律关系混乱，导致信托公司是否享有抵押权存在巨大争议

法律关系混乱主要表现在如下方面：

1、是信托法律关系还是信托贷款合同法律关系

委托人房地产公司与受托人信托公司之间既签订了《资产收益财产权信托合同》，同时，又签订了《信托贷款合同》。而且，双方就《信托贷款合同》及相应的《抵押协议》（含保证条款）、《资金监管协议》办理了强制执行公证，还依据《信托贷款合同》及《抵押协议》办理了国有土地使用权及在建工程抵押登记。