租赁合同到期，优先承租权是否纸上谈兵

海达公司是上海一家主营服饰销售的企业，几年前在市中心租下一家大型国有商业集团的门面房作为经营场地，租期3年。坐拥最繁华的黄金地段，海达公司的营业额自然节节攀升。可正当公司为长远发展谋划之际，双方的商铺租约也临近结束，商业集团的一纸不再续约通知让海达公司的经营顿时没了方向。

对海达公司而言，迁出黄金地段不仅意味着今后的生意可能受到影响，更为重要的是，这些年好不容易建立起的品牌效应和客户群体也很可能就此流失。

而对商业集团来说，不再签约也有着自己的考虑，因为根据商业结构调整规划，海达公司的服饰经营业态已不符合相关要求，房屋收回后集团将重新调整用途。

租约正式到期后，海达公司并没有如期将门面房返还给商业集团，而是继续经营。

庭审中，海达公司也道出了占房的理由，称当初在签订租赁合同时明确约定租期届满后，如果没有动迁，公司享有优先续租权。海达公司还提出反诉，要求确认之后3年公司以相同价格承租该门面。

案件经过一审、二审，最终以海达公司败诉告终。法院认为，虽然海达公司有优先续租权，但应满足整条街区经营定位的要求并须在30日前书面提出续租意向，而海达公司的经营活动确实不符合相关要求，也未提出过书面意向。

在法院受理的因续约未成而引发的纠纷中，大约有40%的承租方曾明确提出过优先承租权，但由于该项权利的行使需满足相应的法定条件，因此获得法院支持的极为罕见。

据了解，当前我国合同法对租赁合同的续约采取合同自由原则，如果双方对租赁没有达成新的合意，出租人就可以终止租赁关系。“优先承租权”目前仅仅停留在部分地区的地方性法规层面，如上海市房屋租赁条例就规定，租赁期满后承租人在同等条件下享有优先承租权。“但问题是，该权利在操作中存在障碍，要认定是否属于‘同等条件’存在较大难度。”

“基于经营地点所建立起的商誉、客户群等是商事主体重要的无形资产，房屋租赁合同续约是否存在障碍，对商业性房屋承租人而言尤为重要。”，租约能否续展的不确定性，将间接导致商户及其客户利益受损，并一定程度上抑制商业的健康发展，如何给予商业用房的租约续展利益更多关注需要进行深入研究。

对此，有专家提出，可借鉴欧洲一些国家的经验创设商业房屋续租制度，如法国就规定，商事租赁合同的期限不得少于9年，届满后承租人有权要求续展租约或者请求赔偿因被拒绝续租而遭受的损失。【本文转载于人民法院报20140707】

赵娜律师，北京房地产专业律师 房屋租赁律师 咨询热线：13601293418