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洛阳房产律师白德营：新婚姻法司法解释出台后新人应该如何安排购房

兴业银行广州分行 环市东支行理财团队

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　　自新婚姻法司法解释出台后，婚姻中的房产问题再次成为街头巷尾议论的焦点。让不少即将步入婚姻殿堂的男男女女感到十分困扰，引来了各方的强烈争议。从当前争议的方向来看，主要是如何明确离婚后夫妻财产归属的问题。

　　这个解释主要有两条核心：一是，房子如果是父母出资买的，那么谁的父母出资房子归谁；二是，如果是婚前贷款买，那么谁首付房子产权归谁。针对这项新的司法解释，那些即将结婚但尚未领取结婚证的新人们在购房时到底应该如何安排？

　　首先是要理清思路：夫妻财产如何归属？怎么分配？在夫妻财产制度上达成共识，是采纳财产共同所有，还是财产独立的制度，有必要的话签订协议书，或者进行婚前财产公证，以免产生争议。理清思路的好处就是让双方进行共同协商和讨论，对感情和财产进行权衡，双方明确财产的归属和分配，以免有误解产生。

　　其次分清界限：1）进行婚前财产界定，哪些财产属于谁？2）进行婚后财产分配规划，万一发生婚变，财产如何分配？3）将这些问题统统处理清楚，可采取协议的方式，也可以采取公证的方式。分清界限就是要将前面理清的思路落到实处，确保双方的合法权益得到保护，避免纠纷的产生。

　　对于房产而言，主要的解释条款如下：

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　　新规：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

　　对策：该条款等于进一步明确了，结婚后由父母出钱买房到底算不算共同财产的问题。如果新房是双方父母出资的，最好协商在房产证上加上另一方的名字。明确双方的出资情况以及商定以后的房产归属情况。

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　　新规：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　举例说明，假设男方在结婚前向银行贷款买了个价值120万元的房子，当时首付3成即36万元，贷款金额为84万元，婚后夫妻双方共同偿还贷款50万元，还剩34万元银行贷款没有还清。这种情况下，假如双方离婚后财产该如何分割呢？“按照新婚姻法司法解释，首付的36万元为男方个人财产，34万元未偿还的贷款则为男方个人债务，已共同还贷的50万元为共同财产。也就是说，最后房产归属男方，34万元的债务由他个人继续偿还，女方则能分到25万元，以及男方视房子市场价格上涨而协商给予女方的一定补贴。

　　对策：对于婚前一方有买房的，婚后双方共同承担贷款，所还贷款部分财产由男女双方共有，离婚时，拥有房产一方补偿另一方一半还贷金额，尚未归还贷款部分由房产权利人个人承担。另外可以选择婚后共同筹资购房，这样既保证了双方在家庭投资中的平等性，也保证了婚姻财产的共享。

　　对准备买房结婚一族，最好双方共同承担首付，产权登记双方名字。尽量避免旧有的“男方买房，女方装修”等习惯。既然是双方共同购买的房屋，建议以前没名字的，都早点去加个名字。

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　　新规：婚前或婚姻关系存续期间，双方约定将一方所有的房产赠与另一方，一方在赠与房产的权利转移之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院不予支持，但已经办理公证的除外。

　　对策：没有公证，承诺是没有效力的。也就是说一方要赠与房产给另一方，记得一定要办理公证。

　　总体来说，婚姻法新的司法解释，没有绝对的好与坏，或者是对哪一方更有利，应该说是一种进步。无论变得怎么样，对大多数人来说最大的区别就是原来财产划分中存在的某些问题，《新婚姻司法解释》确实予以了解决，这一点是好的，不管怎样，还有许多地方需要完善，例如妇女或者是在婚姻中相对对弱势一方的保护还需要更加完善。

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