判例解析：按揭贷款未获通过，退房！

判例解析：按揭贷款未获通过，退房！ (2010-05-06 17:29:27)

标签： 房产 法律 按揭比例 认购书 原告 分类： 房产建筑

判例解析：按揭贷款未获通过，退房！

 周庆元

【事件经过】

原告：A女士，

被告：M开发公司。

2007年底至2008年初，原告与被告经过协商，签订《认购书》，约定：

1、原告购买被告位于M楼盘的房产；

2、定金××元，首期款为成交总价的40 %（已扣除定金）；交纳契税××元；银行按揭为成交总价的60 %，即×××元，原告于签署《商品房买卖合同》时提供银行所需资料并签署贷款合同相关文件。（注：收费标准最终以办理相关手续时相关部门收费为准，按揭比例须经银行审核确定为准）；

3、签订本认购书前原告已经了解最新的政策规定，并就自身情况是否符合贷款条件已经向银行咨询，以自己符合贷款条件为选择银行按揭付款方式的前提；

4、本《认购书》签订后，双方虽未签订《商品房买卖合同》，但被告收取了部分购房款并出具了收款收据的，则视为双方之间成立商品房买卖合同关系，双方之间的权利义务内容按照被告展示的《商品房买卖合同》及补充协议的规定执行。《认购书》签订时原告依约支付了××元定金。

之后原告分三次支付了首期款人民币××元和契税人民币×× 元，而首期款××元是按照被告指定的××元，根据被告工作人员的要求又多付了××元。然后原告按照被告的要求，办理各种贷款手续，签署了银行要求的各种贷款申请资料，并提供了银行要求的全部资料。被告也先后出具了收款收据，但双方未签订《商品房买卖合同》。然而银行拒绝了原告的贷款要求。经过与被告及被告指定的合作银行多次交涉，银行仍然不同意贷款。在银行多次拒绝贷款以后，原告也多次和被告协商解决，但并无结果。

2008年5月22日，被告向原告发出律师函声称，要求原告限期办理相关按揭贷款手续，否则将追究相关法律责任甚至可能没收原告的定金和已支付的首期款。

原告认为，被告作为专业的房地产公司，多次向原告承诺可以贷款并签署《认购书》，同时要求原告付多×× 元首期，作为保证办到贷款的条件，但原告仍不能取得贷款。原告多次和被告协商解决问题，被告不但拒绝解决问题，还声言要没收原告的定金和首期款。原告故而诉至法院，请求判令：解除认购书，被告双倍返还原告定金、退还原告首期款、退还代收的契税，并支付相应利息至实际偿还日止，同时要求被告承担全部诉讼费用。

被告M开发公司辩称：

一、认购书合法有效，双方均应全面履行。在签订认购书时，双方就房屋的价格、定金及购房款的付款方式和期限、商品房买卖合同的签订，以及银行按揭比例的最终确定等，均是在平等自愿的基础上进行协商同意的。因此，原告应按照认购书的约定，以银行审核确定的按揭数额为准，与被告签订商品房买卖合同和办理银行按揭手续，并向被告支付首期款差额，被告则以银行审核确定的按揭比例为原告办理按揭手续。

二、原告无权解除认购书。原告的按揭比例以银行审核确定为准。根据认购书关于“按揭比例须经银行审核确定为准”的约定可知，双方在认购书中约定的按揭比例实质上是暂定比例，而非最终比例。因此，原告贷款的按揭比例应当以银行最终审核确定的比例为准；原告的按揭贷款申请未获银行批准，其原因是原告的还款能力未能达到银行的放款条件，属原告自身原因。认购书的银行按揭额是暂定数额，“按揭比例须经银行审核确定为准”，因此，原告以××元作为按揭额向银行提出申请，并不意味着被告保证银行能审核批准，亦不意味着银行会审核批准。而根据某商业银行出具的《函》可知，该银行未审核批准原告的按揭贷款申请，是原告的还款能力未能达到该银行的放款条件。原告的贷款申请未获银行批准，完全是原告自身原因所致，与被告无关；未签订商品房买卖合同的原因在于原告，而非被告。认购书签订后，由于原告的贷款数额大，双方同意暂按认购书约定的比例交纳首期款，并签署贷款合同预先向银行申请按揭，待银行最终确定按揭比例或数额后，再签署商品房买卖合同。导致商品房买卖合同未签订的原因，是原告违反认购书关于“按揭比例须经银行审核确定为准”的约定，过错在于原告，而不在于被告。综上，认购书合法有效，原告应当按照认购书的约定，以银行审核确定的按揭数额，及时与被告签订商品房买卖合同和办理银行按揭手续，并向被告支付首期款差额。同时，被告没有违约，亦没有过错，因此，恳请法院依法驳回原告诉讼请求。