新建商品房合同的解除【岳律师谈商品房退房】

       【案情】新疆阿瓦提县人民法院审理了一起商品房销售合同纠纷案，因开发商无理由延迟交房，并改变房屋结构，一审判决解除该购房合同，开发商返还已支付的房款并付息。

    2012年12月18日原告张洁与被告阿瓦提县永固房产公司协商，购买被告在阿瓦提县博斯坦桥头修建的64.29平方米的商铺，总价款为321450元，预交成交额为50％即161450元，剩余房款160000元在办理贷款后分期付清，购房合同约定在2013年10月30日以前修成商铺并交付使用。

    双方当事人还约定由被告统一办理贷款手续，由于贷款一直未办理成功，原告至今未收到房屋。张洁还多方了解得知商铺房修建工程与工程设计图纸不一致，为了维护合法权益，张洁多次找被告进行协商，但是被告一直推脱责任。故诉至人民法院请求依法判令签订的商铺买卖合同并退还交付的161450元房款及银行贷款利息23446.5元。

    庭审中，被告永固房产公司辩称，原告在交完首付款后由于自身的信誉不好，剩余贷款一直未在工商银行办理成功，并且我们要求原告提供各种办理贷款的手续，原告嫌麻烦就要求进行退房。因原告购买的商品房属于投资区的商铺，投资区的商铺我们卖给原告再进行返祖，返祖期间房屋不打隔断，反租期满之后我们将房屋恢复原样后再交付给原告，因为原告一直未将房款付清，故我们无法将商铺交付原告。故不同意原告的诉讼请求。

    根据各方当事人的陈述及确认的有效证据，阿瓦提县法院查明，2012年12月18日原告与被告签订永鑫商贸城房屋订购协议，原、被告双方在该协议中对房屋的面积、位置、房屋单价、总价款及首付款的付款时间均进行了约定。原告分别于2012年12月18日、24日向被告交纳首付款161450元，剩余160000元的房款在银行办理按揭贷款。原告将首付款付清后，双方签订了正式的商品房买卖合同，该合同无具体的签订时间，但该合同于2013年6月28日在阿瓦提县建设局办理了备案手续。该合同签订后原、被告双方对剩余160000房款办理按揭贷款的时间均未进行约定，且在实际办理按揭贷款中由被告的相关人员代替原告在银行办理按揭手续，且该按揭贷款在原告诉至法院时一直未办理成功。原、被告签订的正式合同对该商品房的交付时间及房屋结构均进行了约定。

    法院另查明，该合同签订后被告没有按照约定的时间向原告交付该商品房，且该房屋的实际结构与合同所附设计图纸上的结构不一致。被告在没有将该房屋交付给原告的情况下已将该房屋进行了出租。

    法院认为，本案中原、被告之间签订的商品房买卖合同内容合法，意思表示真实，为有效合同。合同签订后原告按照合同约定支付了首付款161450元。剩余房款160000元在银行办理按揭贷款，且该按揭贷款是由被告的相关人员进行办理，原、被告双方未对剩余贷款的办理时间进行约定。故被告应按商品房买卖合同的约定在2013年10月30日向原告履行相应的交付房屋的义务。被告辩称由于原告自身的信誉度剩余房款的贷款手续没有办理成功，该房款一直没有交清，故该房屋没有进行交付，但被告提供的个人商用房贷款调查报告显示可以向被调查人发放按揭贷款。故被告的该辩解理由不能成立。被告辩称由于在签订商品房买卖合同时对于商品房返租已进行了约定，且返租的期间该商品房不打隔断，因被告并未就该辩称意见向法庭提交相关合法有效的证据予以佐证，法院对该辩称意见不予采纳。原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条、第十条对出卖人逾期交房的违约责任及规划、设计变更已进行了约定。

    【判决结果】法院认定，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同及退还首付款161450元、银行贷款利息23446.5元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。
    【岳律师点评】我们购买商品房的时候，都会签订购房合同，合同对于商品房的面积、位置、房屋单价、总价款及首付款的付款时间、交房时间、房屋结构、违约等责任都有详细的约定，一纸合同就成了双方出现纠纷时最有效的评判依据。但并非开发商违约都可以解除合同退房，退房难成了业主的共识。一般在规划设计变更，配套设施部符合约定，房内设计影响使用等严重违约的情况下才能考虑退房。