房屋买卖合同纠纷案件存在的问题及分析

随着房地产市场的快速发展，房屋买卖合同纠纷也随之增多。房屋买卖合同纠纷案件大都较为复杂，审理过程中也存在诸多问题。笔者结合审判经验，针对房产纠纷案件审理过程遇到的主要问题作出以下分析。

一、遗漏或错误追加当事人

（1）应当追加的情形

房屋买卖合同纠纷案件当事人必须适格，且不能遗漏必须参加诉讼的当事人，否则就可能因为遗漏必须参加诉讼的当事人，导致事实认定不清或程序错误。对当事人的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，第三人不申请参加诉讼，人民法院基于查清案件事实，应当通知与案件处理结果有法律上的利害关系的第三人参加诉讼。如因买受人未能合同约定支付房款，作为出售人的开发商将买受人起诉至法院，要求买受人按合同约定退还房屋的案件中，如果该房屋已按揭给银行，抵押权人银行与本案处理结果具有法律上的利害关系，则法院应当通知银行作为第三人参加诉讼。否则，就属于遗漏必须参加诉讼的当事人。

（2）不必追加的情形

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条规定：在买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。此外，对于因房屋质量引发的房屋买卖合同纠纷案件是否应当追加施工方作为被告或第三人参加诉讼。在因房屋质量而引起的房产纠纷案件中，开发商经常申请施工方作为被告或第三人，以便推脱自身责任。对于是否应当准许开发商的申请，实践中存在不同观点。一种观点认为必须追加，因为正是由于施工方的建筑施工存在问题才导致纠纷的发生。另一种观点则认为不必追加施工方作为当事人，因为购房者与开发商及开发商与施工方是两个不同的法律关系。我们同意第二种意见，理由主要有两点。一方面，正如前面所述，购房者与开发商是房屋买卖合同法律关系，而开发商与施工方是建筑施工合同法律关系，两个法律关系不应当一并审理。另一方面，在实践中，施工方在建筑施工完成后一般不容易寻找到，从而给案件的及时审理带来影响，在不是必须追加为当事人的情况下，不应当追加施工方作为当事人。所以，笔者认为，在审理购房者与开发商之间因房屋质量引发的房屋买卖合同纠纷中不必追加施工方作为当事人参加诉讼。

二、合同效力认定不准

房屋买卖合同成立后是否有效对当事人双方具有重要影响。如果合同有效，则双方当事人均应当按照房屋买卖合同约定履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而如果房屋买卖合同被认定无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，合同有效与否，当事人承担责任不同。

根据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。我国《合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"即不能再以出卖人对标的物无处分权或所有权致使标的物所有权不能转移而导致房屋买卖合同无效。

由于物权关系与债权关系已被区别对待，从而对审判实践当中房屋买卖合同的效力认定产生重要影响。例如，在无处分权人擅自转让房屋的买卖合同是否有效的问题上，法律在《物权法》施行前后的态度截然不同。在《物权法》实施之前，根据我国《合同法》第一百三十二条"出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分"和第五十一条"无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效"之规定，如果合同一方无权处分房屋却签订了房屋转让合同，在没有被权利人追认或订立合同后取得处分权的，该合同应当无效。但是，在我国《物权法》于自2007年10月1日起施行后，该法将物权关系与债权关系区分对待。根据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。同时，根据2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条?规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。上述物权法和司法解释已彻底将物权关系与债权关系区别对待。所以，根据上述规定，房屋买卖合同的转让方在签订合同时，即使没有权处分（转让）房屋，受让方无法取得房屋物权，但是受让方不能以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由为张合同无效，但可以要求房屋转让人承担违约责任或要求解除房屋买卖合同并主张损害赔偿。

三、解除合同的标准不一致