如何处理土地改革遗留的房产纠纷?

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如何处理土地改革遗留的房产纠纷? (2010-12-21 07:17:50)

标签： 国家赔偿 产权纠纷 土地证 房屋的所有权 土地改革法 房产

如何处理土地改革遗留的房产纠纷?

从历史上看，土地权属大变动时期，也就是遗留问题最多的时期。可以将建国后的土地权属变动分成三个阶段：
　　第一阶段，从1950年《土地改革法》到1962年9月27日《农村人民公社工作条例草案》(六十条)的公布实施。农村土地出现大变革，土地所有制由私有转为集体所有，又由“一大二公”转为“三级所有，队为基础”。后一段时期确定土地权属的依据主要是当时的行政命令，现在往往难以找到方案记载。这段时期可以称为平调土地使用时期。
　　第二阶段，从1962年到1982年《国家建设征用土地条例》的颁布。这个时期土地权属的特点是，用地以协议方式为主，一般不经批准。
　　第三阶段，从1982年到1986年《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》的发布。此阶段的特点是乡镇企业和农村建房乱占、滥用耕地的现象严重。对此中共中央、国务院发布了上述《通知》，对乱占耕地、滥用土地进行了认真的检查和清理。
　　因此，在争议解决中，可以针对具体的历史情况，将《土地改革法》、《六十条》、《国家建设征用土地条例》等历史性文件和《确定土地所有权与使用权的若干规定》等规章，作为认定不同历史时期法律关系事实及其合法性的依据。

　　目前，在处理房屋纠纷案件中，土地改革遗留的产权纠纷占相当大的比重，其原因又是多种多样的，有的是属于贫下中农自己的或土地改革分得的房屋，因漏登或登记不确引起的纠纷；有的是土地改革时保留给地主的房屋，后被占用，要求返还的；有的是土地改革时由他人代登记、代管理，代理人借机侵占房产权的；有的是土地改革时冒登、错登、重登，现以土地证为据争房产的；也有的是土地改革时已被没收，现趁落实政策之机倒算的，等等。因此，如何依据党的政策和国家的法律正确地处理土地改革遗留的房产纠纷，是当前司法实践中一个值得重视研究的问题。
　　应当肯定，土地改革是一场伟大的历史变革运动，它彻底摧毁了封建主义的生产关系，解放了生产力，使亿万农民翻了身，当家作了主人，为建设社会主义奠定了基础。当时对房产的变革和确权都是有法律依据的。根据《中华人民共和国土地改革法》第二条、第三条、第十条和政务院《关于土地改革中一些问题的决定》第四条之规定，没收地主、反动富农在农村中多余的房屋，征收祠堂、庙宇及公常产，分配给无房、缺房的贫苦农民所有，这些房屋的所有权经土地改革发生了变更，即分配给谁就属谁所有。同时，根据《中华人民共和国土地改革法》第十条之规定，给地主也留下了（也有称分给）同样的一份房产。这些房屋所有权是经土地改革变更后重新予以确权。此外，根据《中华人民共和国土地改革法》第六条、第七条之规定，对贫农、中农及富农自己的房屋通过申报登记，也发给土地证，予以确认，其房屋的所有权并未发生变更。所有这些规定都是我们今天处理土地改革遗留的房屋纠纷的法律依据和前提。现行的民事政策也明确规定，处理土地改革遗留的房产纠纷，“一般应以土改时确定的产权为准，当时确定产权归谁，即应归谁所有”。
　　然而，一般以土改确权为准，并不是意味着一律以土地证为准。土地改革时，由于一些规章制度不够完善，登记审查把关不严，手续不全等原因，出现了一些错登、冒登、重登、代登及房屋以后已依法没收，而土地证上尚未注销等情况。针对这些问题，我们应本着实事求是，有错必纠的原则，在查清事实，取得充分证据之后，予以纠正，切实保护房主的合法权益。如：
　　例一，吴兰×与吴玉×一案：吴兰于1949年9月（时年16岁，父母已双亡）代父与二叔（吴玉×之父）、三叔、四叔分家析产，分得二间楼屋。分家后即独立生活。尔后吴兰×出嫁外村。土地改革时，吴玉×之父擅将吴兰×的二间楼屋登入自己的土地证，欲占为己有。而只给吴兰×的土地证上登记了一亩多土地。1952年，吴兰×从外村搬回自己房屋居住至今，双方未在争议。1979年，吴玉×户富农摘帽后，即以土地证为凭，与吴兰×发生纠纷。从上可见，双方争议之屋自1949年9月分家析产后，产权应属吴兰×所有。土地改革时本应由吴兰×本人申报登记，但当时因其年轻，不懂党的政策而未予登记，并不能视为房产权的放弃。吴玉×之父擅将该屋登入自己土地证，实质上是一种侵权行为。因此，应维护房主吴兰×的产权。
　　例二，顾宗×与顾有×一案：顾有×之父与顾宗×系兄弟，1936年分家时，顾有×之父分得楼屋半间和一间屋基，顾宗×分得楼屋一间半。1937年，顾宗×被抓去当壮丁，后逃到邻县落户。解放后在当土地改革时，因原籍有房屋而未分得房屋。当时，顾宗×经与顾有×之父商量，家乡的一间半楼屋由顾有×之父代登。1955年，顾有×将双方共有的一间房屋出卖后，顾宗×分得了部分屋款。1976年，顾宗×要将其剩有的一间房屋出卖，顾有×以该屋是其父登记为由进行干涉，双方发生争执。此案事实清楚，土地改革时，顾宗×虽在外参加土改，但未曾分到房屋，现争议之屋当时是经双方协商后顾有×之父代登和代管的。这种代理关系只是使用权的暂时转移，并不是所有权的变更。况且，顾宗×一直未放弃产权。现顾宗×有权处分自己的合法财产。
例三，罗荣×与罗××一案，罗××之父土地改革时划为地主成份，在其被没收的房屋有二间因出入不便，当时未曾分配，留作农会机动屋。土地改革登记时，罗荣×趁在农会担任登记工作之便，擅自将这两间屋登入自己户的土地证上。土地改革复查时，罗××之父改划为富农，经农会同意，乡政府批准将上述两间房屋退还给他所有。但事后罗××户未去补办登记手续，罗荣×户的土地证中也未将该屋注销。土地改革复查后该屋一直由罗××户居住使用，“文革”期间，该屋又被大队没收。1979年归还房屋时，双方为该屋产权归属发生纠纷。罗荣×在土地改革时利用职务之便，擅将公有屋（因当时该屋已没收）登为己有是侵犯公共财产的违法行为，而不是产权的合法变更和确认，故不能承认其登记有效。
　　例四，聂树×和聂寿×一案：聂树×与聂寿×之父系同胞兄弟，先后于1934年、1936年由继母（当时生父母均已去世）主持分家，分家书中载明：尚有八间房屋留作继母食之膳用，百年后再行分派。分家后，聂树×仍与继母一起生活，而聂寿×之父因患精神病而与继母分居。土地改革时，八间房屋由聂树×登记。1975年，继母病故后，双方为八间房屋的产权发生纠纷。从上可见，该八间房屋分家时尚未分割，应仍为聂树×、聂寿×之父及继母的共同财产。土地改革时，聂树×的登记应属代表登记，并不是产权的重新确定。聂寿×之父当时未申报登记，是因患精神病丧失行为能力，不能视为对产权的放弃。所以，八间房屋不能仅据土地证归聂树×所有，而应保护原共有人的所有权及其继承人的继承权。
　　在处理土地改革遗留的房屋纠纷中，常会遇到一个共同财产的认定问题。众所周知，所谓共同财产，是指同一财产有几个所有权的主体。有的是通过共同劳动、共同继承、共同受赠所得的共同共有；有的是按股合伙的按份共有。而土地改革中所确定的共同财产多数为共同共有。有的是土地改革时分配给贫苦农民的房屋，属当时家庭成员共同共有；有的是土地改革时给地主保留的房屋，也属当时家庭成员共同共有。因为当时按土地法的规定，无论是给贫苦农民分配房屋，还是给地主保留房屋，都是按照当时参加土地改革的家庭人口的多少，及当地房屋情况进行分配和保留的，无论男女老少享受的权利是同等的，那末，农民自己原有的房屋土地改革登记后是否也属当时的家庭成员共同共有呢？我认为回答是否定的。因为按照土改法的规定，农民的房屋是受保护的，即原来属谁所有就归谁所有，土地改革并不改变农民的房屋的所有权。他们对自己的房屋进行申报登记是为了得到国家的确认和保护，而不是通过登记来变更产权或分家析产。例如，甲乙夫妇（农民）在解放前造了三间房屋，其中一间甲乙和次子居住，一间由长子夫妇及其刚生不久的二个小孩居住。土地改革登记时，三间房屋由全家七人共同登记，户主仍是甲，应该说这三是房屋的所有权是明确的属甲乙夫妇所有。如果把这三间房屋也因土改登记而视为七人共同所有，那末甲乙夫妇就只剩下0.86间，连自己住的一间房屋产权也不全属自己了。这样，显然不合情理，也不符合土改法的规定精神，在司法实践也是很难行得通的，即使判决了也很难得到群众的支持。
　　总之，我认为处理土地改革遗留的房屋纠纷，必须坚持历史唯物主义的态度和实事求是原则，对历史情况作具体分析，区别对待，不能把一般应以土地改革确权为准，适用为一律以土地证为准，对那些错登、冒登、多登、少登、漏登、重登等情况，应依法予以纠正，以切实保护公民的合法权益。

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