五年消灭市区城中村 历史遗留违章建筑问题可暂

　　■单村改造社区规模不宜少于800户

　　■将宅基地交还村集体可享补贴

　　■城中区整合时，提倡建设高层，小高层

　　□本报记者常新喜

　　□实习生史树梅

　　21日，济南市政府正式下发了《关于进一步加快市区村庄改造建设的意见》，根据该意见，城中村改造可组团式连片开发，改造后安置区的配套设施也要齐全，中心城区规划建设用地范围内的村庄改造用地原则上都要征为国有。济南市计划用大约5年时间，基本完成市区范围内宜改造村庄的改造建设任务和危房改造任务。

　　村庄改造分为三类

　　可组团式连片开发

　　从2009年起，用3年左右的时间，基本完成新一轮城市总体规划方案确定的中心城区规划建设用地范围内村庄的集中改造建设任务；用5年时间，基本完成市区范围内宜改造村庄的改造建设任务和危房改造任务。

　　中心城区规划建设用地范围内村庄改造分三类：因城市发展和重点工程建设需要，涉及特定区域内村庄的改造建设，由市政府统一规划、统一征地，按上级要求和有关法律法规规定统一组织实施；利用就近整合、整体捆绑或项目搭配等方式，集约利用土地，优化功能配置，组团式、规模化推进集中连片改造；符合规划要求的村庄经批准可以单独改造建设，单村改造建设形成的社区规模不宜少于800户。

　　中心城区外的村庄整合也分三类，小城镇集聚。在乡镇(办事处)驻地范围内的，将结合小城镇发展，鼓励建设多层、小高层，限制低层，吸纳周边村庄和有条件的农户向小城镇集聚；搬迁合并空心村、弱小村、偏远村，引导农户到中心村购房建房；规划保留的村、近期不具备整体改造建设和迁建条件的村，以农户住房建设和危房改造为重点，积极采取措施支持农户改善住房条件。对于规划撤并村，除危房改造外，停止改建、新建住宅。

　　安置住宅三个标准

　　城中村土地可变成国有

　　实施改造建设村庄拆迁安置对象为本村集体经济组织成员的住宅安置标准为：按用地标准安置的，用于住宅建设的土地(以下简称居住用地)按人均30平方米核定；按建筑面积标准安置的，按人均建筑面积40平方米核定；中心城区规划建设用地范围外的村庄还可按经批准的村庄规划进行控制。用于生产生活保障的土地(以下简称保障用地)按人均25平方米核定。

　　意见规定，中心城区规划建设用地范围内的村庄改造用地原则上都要征为国有。居住和保障用地采取划拨方式供地，核发《国有土地使用证》。保障用地的用途要有益于村庄改造建设后村民的长期生活保障。一般情况下，完成改造建设后的村庄不得再申请新的用地。

　　另外，长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意，可与村集体经济组织成员一并安置，解决方式为自购安置房，价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠，不享受安置保障政策。

　　村庄改造捆绑建设

　　必须先安置后开发

　　村庄改造建设可与经营性用地上的房地产开发项目捆绑，整体实施招拍挂。村民安置房建设应作为招拍挂供地的必要附加条件之一，有条件的还可将保障用地上的建筑一并纳入招拍挂供地的附加条件。捆绑建设必须先安置后开发。资金周转困难的，经批准，土地出让总价款和房地产开发部分的城市建设综合配套费可分期缴纳。已出让地块不能按期建设的，经批准可以顺延一定期限。

　　通过招拍挂确定的开发商可以先期介入，参与土地整理，加快项目推进；经营性用地具备分宗条件的，可以统一规划，按功能和布局合理划分地块，确定规划条件后单独出让。建设用地指标有偿使用后的收益归村集体。对实行城乡建设用地增减挂钩试点形成的土地增值收益，除国家规定用途外，其余部分返还指标来源地政府，用于农村住房及基础设施建设。

　　可组建投融资公司

　　建安置房免相关费用

　　各区可组建专门投融资开发建设公司或利用原有的融资平台，作为村庄改造建设的投融资建设主体，以项目资产和预期收益为担保质押融资。鼓励采用合作、参股、集资、冠名等多种形式融资，允许积极探索，将拟置换的集体建设用地进行抵押贷款。利用原有融资平台的要确保主要业务为村庄改造建设项目运作，不得因历史负债影响建设。

　　村庄改造建设中符合拆迁安置标准的安置房和保障用地上的建筑，免收相关费用。经营性收费按相关标准下限收取。中心城区规划建设用地范围外规划保留和短期不宜迁建村庄的农户到社区和乡镇驻地定居，将宅基地交还村集体、注销集体土地使用权证书并自行拆除地上物的，可按宅基地面积予以适当补贴鼓励。补贴标准一般为每平方米300-500元，具体由所在区政府确定。

　　配套设施要齐全

　　违章建筑分类处置