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广州：律师称世纪豪庭无权擅自赠送公共屋面

　　近日，中山三路8号世纪豪庭业主张女士反映，楼上27楼某房业主(以下简称27楼业主)私自在外墙处开了个门，并将楼顶公共屋面建成自家花园;而在张女士及其家人将此事向物业管理公司反映时，被告知楼顶的公共屋面(计109平方米)已被开发商以“赠送”的方式将使用权转交给27楼业主，属于双方“购房合约”中“可使用面积”的一部分。记者在施工现场看到，顶楼屋面中间的防雷设施已经被拆掉，有专家指出，住宅楼的防雷设施是一个整体连接的系统，一旦局部遭到破坏，该栋楼房的防雷系统便会失去防雷作用。

　　部分防雷装置被拆

　　据了解，世纪豪庭共有4栋商业住宅，从其他3栋住宅的顶楼屋面可以看到，顶楼屋面的功能是用于放置公共排气管、避雷装置等与外界隔绝的独立空间，无栅栏、墙面等设施，也未设置任何通往楼梯或住处的通道。记者发现，为了在该处施工建花园，27楼业主在其28层的外墙凿开了一扇门，直接通到楼顶屋面;为在屋面空间打造一个私人休闲场所，中间原凹槽部分的避雷装置被拆除，周围一边已经装上了不锈钢栅栏。

　　“他这么搞，防水层会不会破坏?避雷装置被改了，会不会影响避雷效果?”张女士家人称，屋面功能的破坏恐对整栋楼的安全问题造成影响。

　　在记者随同张女士家人到施工现场了解情况(27楼业主住处正在装修)过程中，被其中一名装修工程负责人要求离开，理由是“这是我们屋主的地方，外人不能进来。”他随后出示了一张“世纪豪庭某栋某房(28层)可使用面积位置示意图”的复印件，上有27楼业主房产面积以及开发商赠送的211平方米“可使用面积”，右下方盖有“中山市中坚置业发展有限公司”的印章。该负责人称，27楼业主在屋面建花园是“经过开发商同意的”，并强调“外人不要再来阻止”。

　　记者从张女士家人所提供的商品房买卖合同中看到，第十六条第一款中明确约定：“商品房所在楼宇的屋面使用权：所在楼宇所有住户共同所有。”在《世纪广场住宅使用说明书》中也明确规定：“所有外墙不能拆除移动，分户墙不能拆除，主体结构的钢筋、板、柱、墙等不能开凿拆除，改动非承重墙的位置应经相关部门审查同意方可进行。”

　　较高建筑物易成雷击对象

　　记者在采访中还发现，世纪豪庭的商住楼共28层，放眼望去，附近的建筑高度几乎都低于该小区。根据常识，在雷雨天，较高楼层很容易成为雷击的对象。

　　“高层建筑避雷设施不到位，在发生雷击的时候雷电很容易直接打在楼顶上;如果发生电器故障，电梯将会失灵，这种意外如果发生后果就不堪设想了。”在中山东区某建筑公司任职的工程师李瑾方指出，每栋住宅楼的防雷设施是一个整体连接的系统，一旦局部遭到破坏，该栋楼房的防雷系统便会失去防雷作用，也就等于让整栋住宅楼里的居民们暴露在雷电之下。“遇到雷电天气，在没有保护的情况下，球形闪电可能会进入该栋楼房的任何一户人家。”他还指出，防雷设施不完善的超高建筑，花草树木、不锈钢护栏、建筑物中的钢筋也容易“招惹”雷电，楼顶很容易遭遇被击穿或削掉一角的事故。

　　而记者在现场看到，该公共屋面的栅栏正是不锈钢护栏，这也是张女士以及其他业主所担忧的地方。据透露，因27楼业主在外墙处剪断部分避雷装置，张女士及其家人多次将此事向东区城市管理行政执法局反映，后者也先后到现场察看，但施工队还是陆陆续续将地砖铺好，将栅栏建成。

　　说法

　　物管：将尽快与投诉人沟通

　　根据张女士与开发商所签订商品房买卖合同中的联系方式，记者联系到了中山市中坚置业发展有限公司。对于张女士所在房屋楼顶屋面被改为私人花园一事，一名工作人员称，世纪豪庭物业使用事宜由小区管理处负责，并向记者提供了具体的联系方式。

　　根据该工作人员提供的联系方式，记者联系了世纪豪庭物业管理处。说明来意后，一名李姓的相关负责人向记者回应了此事。她向记者表示：若投诉人对此事有异议，可通过法律程序解决;管理处将尽快与投诉人就此事进行沟通。而对于记者所提出的开发商是否与27楼业主签订了合约、将公共屋面改为私人花园是否触犯其他住户的权益等相关问题，该负责人反复表示，“都已经说过了，不再回答其他问题。”

　　律师：屋面使用权应归所有业主

　　广东律师刘海奇认为，屋面使用权应归所在楼宇的所有业主所有，开发商无权将其出售、赠送给其他业主。根据相关法律规定，楼顶屋面和外墙面属于整栋建筑不可分割的部分，而屋顶平台和外墙面对整栋建筑有其特定用途，如果剥夺了购房者对它们的使用权，必将影响购买人对商品房的使用。因此，开发商在合同中概括约定房屋出售后屋面使用权仍归自己，是一个无效的约定。

　　因此，开发商赠送楼顶屋面使用权给某一业主，须经其他业主同意，并且该业主在使用屋顶平台和底楼花园的过程中不得影响其原有使用功能。案例中27楼业主因建花园破坏原有外墙结构、原有避雷装置等，已经严重影响、改变了屋面原有的功能，侵犯了其他业主的权益。

　　新闻链接：中山曾两个小时接到32个雷电警报

　　在2010年的一次台风中，中山市消防局119指挥中心在两个小时内接到32个雷电引发电线起火的报警。据悉，仅2009年，中山市便发生了48起雷击事故，主要集中在工厂、写字楼、小区、棚屋、民居等场所。2009年8月19日，火炬区张家边沙边村一居民楼遭雷击，导致楼角坍塌;同年9月1日，中山阳光美加花园内电梯遭雷击，烧坏4台电梯的中空板。据了解，事故主因都是缺乏防雷设施或防雷设施不到位。