南昌房地产转让纠纷案例点评

  房地产转让合同为要式合同，应当以书面形式予以明确、固定。房地买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，法院应认定买卖合同不成立；卖方占有买房的房产构成侵权，应承担相应的侵权后果。

  李某在某县城有一处房产。2005年底，李某欲将该房产转让，通过中间人介绍，刘某夫妇看房后欲购买，由介绍人从从李某处要走该房屋钥匙交给刘某夫妇。2006年2月，刘某在双方未签订房屋买卖书面协议、未给付李某任何款项的情况下，擅自将该房产的东西偏房扒掉，重新在院南边建三间平房、一间门楼，并将该房产的主房进行部分翻新，并于2006年5月在未告知李某的情况下搬进该房产的房屋内居住。李某得知后多次找刘某协商解决此事，刘某找介绍人调解未果。李某诉到法院，要求刘某夫妇搬出并归还上述房产，并归还房屋内的相关物品。

  对于此案，应认定为侵权即物权保护纠纷。理由如下：从举证责任方面，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中原告李某对涉案房产持有房地产行政管理部门为其办法的权属证书，证明其对涉案争议房产享有合法物权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；……对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”本案被告主张双方买卖合同已经成立，且介绍人是原告代理人，但其既提交不出充分的证据证明介绍人是原告的代理人，具有出卖房屋的代理权，也没有提交充分有力的证据证明原、被告之间是如何协商及协议的详细条款和内容。因此，被告对其主张应负举证不能的法律后果，本案原、被告双方的买卖合同并未成立，对二被告所主张的原告是基于已成立的合同而将房院交付、本案应定性为房屋买卖合同纠纷的观点，应不予采信。

  其次，从订立合同形式方面来说，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。依据上述法律、行政规定，房地产转让合同系不动产权属的转让且一般标的较大，为要式合同，转让过程中出让方和受让方的权利义务关系多而复杂，应当以书面形式予以明确、固定，一边全力的行使和义务的履行。本案原被告双方没有签订书面的买卖合同，二被告也没有给付房屋借款，其房屋买卖转让关系根本没有成立，二被告在房屋买卖合同尚未成立且未支付房地产价款的情况下，占居原告房院的行为已构成对原告财产权的侵犯。故本案应定性为侵权即物权保护纠纷，对原告要求两被告返还房院和其他财物的诉讼请求应予以支持。