审理合同纠纷，不应追加第三人

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审理合同纠纷，不应追加第三人 (2012-03-09 15:14:20)

标签： 杂谈 分类： 合同民事

审理合同纠纷，不应追加第三人

作者：史智昶  发布时间：2010-06-07 15:54:17

    原告胡某。 

　　被告某县商业贸易公司。 

　　法定代表人赵某，职务：经理。 

　　第三人李某。 

    原告胡某诉称，2009年9月14日，原告与被告签订了房屋租赁合同，该合同约定：由原告承租被告在县商贸城东大街路营住楼01号门面房屋三间，承包期限为2009年11月1日起至2033年元月份止。原告支付了全部租赁费43.2万元，被告出具了全部租赁费收据。合同签订后，原告方在合同约定承租期内要求被告交付承租房屋三间，但被告却告知原告现该房屋别人在使用，无法交付。为此请求依法责令被告履行合同，并尽快将房屋交付我使用。 

　　被告某县商业贸易公司辩称，原告诉状所诉属实，但因第三人与建筑商之间有纠纷，第三人占住原告所诉房屋不让，所以被告无法向原告交付房屋。 

　　第三人李某辩称，1、根据《消防法》规定，消防未经验收或验收不合格的房屋不得使用。合同法规定，违反强制性法律规定的合同为无效合同。原、被告之间签订的房屋租赁合同因未验收，违反消防法及建筑法规定，为无效合同；2、本案争议房屋不是被告的房屋。 

　　经审理查明，2009年9月14日，原告胡某与被告签订房屋租赁合同一份，合同的主要内容为:被告将位于某县城东大桥路营住楼东01号门面房三间租赁给原告经营管理，承租时间自2009年11月1日起至2033年1月1日止，全部租金432000元整，付款办法为一次性付清合同期内的全部租金。合同签订后，原告向被告一次性交付了三间门面房的全部租金432000元，并由被告向原告出具收据一份，被告至今未向原告交付租赁房屋。2009年5月16日，第三人李某与鑫达建筑有限公司施工队长万某（系本案争议房屋建设时的垫资人）签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：甲方万某将联营车站东大门东第一、二、三间门面房租赁给乙方李某使用，年租金960元，租赁期限自2009年5月16日至2013年5月16日止。在本案审理中，因李某与本案的审理结果具有法律上的利害关系，经原告申请，本院依法追加李某作为第三人参加本案诉讼。经查，原告与被告所签订租赁合同中的租赁房屋和第三人与万某所签订租赁合同中的租赁房屋为同一处房屋，即某县城关镇东大桥路营住楼东01号联营车站东大门东三间门面房，现该三间门面房由第三人李某使用。 

　　以上事实有当事人陈述、房屋租赁合同书、租赁费收据等证据在卷佐证。 

【审判】

   本院认为，原告与被告所签订的房屋租赁合同为部分有效的合同，因为被告作为本案争议租赁房屋的所有权人有权与原告签订房屋租赁合同，但因原、被告所签订租赁合同的租赁期限为二十三年零二个月，已经超过合同法规定的最长租赁期限二十年，故超过二十年的部分无效。对于原告所交的超过二十年部分的租金，被告应退还给原告或租赁期限届满后续订租赁合同。对于原、被告所签租赁合同的有效部分，双方都应按照合同履行各自的义务。因原告已向被告履行了交付租金的义务，故被告应按合同约定向原告履行交付租赁物的义务。对于第三人李某与万某所签订的房屋租赁合同，虽然其签订合同的时间先于原告与被告签订合同的时间，但因万某仅是建设该营住楼的垫资人，并不是本案争议房屋的所有权人，故万某无权与第三人李某签订租赁合同，其与第三人李某于2009年5月16日所签订的房屋租赁合同应为无效合同。由于该租赁合同无效，故第三人李某无权使用本案争议的房屋。

   裁判结果：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第一项之规定，判决如下： 

　　一、第三人李某于本判决生效之日起三日内从某县城关镇东大桥路联营车站东大门东（营住楼东01号）三间门面房内搬出，并腾空屋内所有物品。 

　　二、被告在第三人李某搬出三间门面房后立即向原告交付租赁合同中约定的该三间门面房。 

　　三、驳回原告的其他诉讼请求。 

【评析】