房产律师建议谨慎购买产权式商铺

　　“十年包租”、“带租约售楼”、“预付租金”……售后返租的产权式商铺销售噱头对于投资者来说十分具有吸引力，然而专业房产律师却表示，这种商铺只是看上去很美，其中却陷阱重重!

　　《投资快报》记者近日接到一起产权式商铺纠纷爆料。深圳市名郑小姐在中介及律师忽悠下误买了深圳市罗湖区沿河南路某产权式商铺，签约过程中卖方以保障买方权益为名，指定律师为买方服务并收取买方律师费，郑小姐基于对律师的信任，在律师“审核无异议”后签署了全部资料，回国后发现所购房屋为产权式商铺，存在返租到期后无法收回使用的情况，于是委托律师向深圳市罗湖区法院提起诉讼要求撤销合同返还购房款。据悉，目前案件正在审理过程中，郑小姐即使胜诉，也是在漫长的诉讼期之后才能拿回损失。

　　对此，郑小姐的代理律师、深圳广东信荣律师事务所张茂荣对《投资快报》记者表示，纵观全国各地产权式商铺，几乎百分百发生纠纷，涉及面广，影响面大。如深圳本地的太古购物广场和怡景中心城等。张律师表示，此类问题引发的纠纷，最终基本都是购房者吃亏。事实上，产权式商铺属纠纷确实是地产纠纷中的重灾区，而且从法律上来讲，其售后包租违反《商品房销售管理办法》，涉嫌变相融资。张律师表示，南京早在2006年已经明确叫停，而广东包括深圳、惠州在内的其他很多地方仍在在违规销售。

　　以下就是发生在惠州港惠新天地的真实案例。

　　基本案情：183业主陷售后返租“泥潭”起诉开发商

　　2007年4月原告(投资者)等183名业主与被告惠州市富盈置业有限公司签订《商品房买卖合同》(简称《合同》)，购买被告开发位于惠州市演达大道11号港惠新天地商业广场商铺，同时与被告签订《港惠新天地商铺委托经营协议》(简称《协议》)，约定原告入伙时即将商铺委托被告经营，并承诺不参与经营管理，不承担风险，期限为3年，期限届满后不续约时，被告应按《合同》约定的交铺标准返还商铺。委托经营后，被告对所有商铺进行了统一装修设计，导致部分业主商铺位于消防卷闸门、消防门、立柱之下或公共通道，相互之间没有间隔墙，没有独立水电。

　　据当事人介绍，3年经营期满后，被告即以经营不好为由要求降低租金，由于产权式商铺没有物理隔墙，整层商铺已被统一改造对外经营，原告无法收回自用，故不得不同意降租续约。第二次期满后，被告再次要求降租续约，租金回报率已不抵银行利息，而被告给出的原价收购原告亦无法接受，导致双方续约不成，被告要求返还商铺通知原告收铺，原告因无法独立使用，要求被告恢复原状后收铺，协商无果后原告诉至惠州市惠城区法院，要求被告按《协议》约定，将商铺恢复到《合同》约定的毛坯交房状态并隔墙、通水电后予以返还并赔偿直至返回之日止的损失。

　　维权结果：一二审业主均败诉

　　惠州市惠城区法院经审理认为：案件争议焦点在于被告移交原告所购买的商铺是否需间隔墙和通水电，原告所购买商铺是否具有独立完整的所有权;被告是否履行了返还商铺的义务;返还的标的物是否存瑕疵，并从以下几个方面予以分析：

　　法院认为，《合同》及《协议》合法有效，从《协议》约定看，原告在签订协议时将所购商铺委托(出租)给被告经营使用，并授予了被告对物业结构改造及装修权、决定和修改物业经营定位、经营范围和方式、物业的租赁权和转租权，同时该协议第三条约定在协议期内商铺由被告进行统一管理，原告购买被告商铺的目的系在于商业盈利，并基于被告所提供的专业的、统一的商场运营模式获得投资回报，鉴于原告所购买的房产具有很强的商业投资性，这种性质决定了其在使用方式上应当与一般房屋存在较大的区别。

　　法院指出，原告在与被告签署《协议》是已就商铺整体运营事宜进行了约定，并委托被告依照商场的整体商业运营模式在形成了统一格局后用以对外招商，使原被告双方利益最大化，另从原告提供的《合同》平面图可认可，被告在销售时就已将其功能定位为产权式商铺，原告是悉知的。商业广场所有业主购买的面积总体上看，具有大房屋的特征，总体加以使用没有权利冲突问题。但如果从个体独立的意义上观察，则无法将单个业主的空间权利与其他业主的空间权利进行区分。原告以被告返还的商铺无间隔墙、通水电等不符合《合同》的约定为由，不予接受租赁物，则所造成的损失不能归责于被告。