签订合同转让宅基地引纠纷

> 正文

签订合同转让宅基地引纠纷
2014-03-10 10:59:57   来源：广西法治日报   责任编辑：

签订合同转让宅基地引纠纷

出让人无处分权依约难履行，法院依法解除合同判退款

□平安广西网/广西法治日报记者 黄仕

　　为了实现自己“有天有地有住房”的梦想，肖克刚在未确定他人是否取得宅地处分权的情况下，就糊涂签下土地转让合同，并支付了购地款。结果“地主”不是他，在别人的宅基地上折腾一阵后，他的“建房梦”被现实唤醒。无奈之下，他依法起诉至法院。虽然要回了购地款，但一时的糊涂让他付出了一定的代价。

糊涂签订购地合同

　　在南宁市买地建房一直是肖克刚的梦想，他四处物色合适的宅基地。2011年，肖克刚看中熟人康得月转让位于南宁市大沙田的一块宅基地。康得月告诉他，这块地是从陈山灿手中购得的，还未来得及办理产权变更登记手续，因一时需要用钱急于转让。

　　同年3月1日，肖克刚与康得月协商后以26万元的价格买下这块宅基地，双方签订了《国有土地转让合同》，约定：肖克刚在签约时支付20万元，余下的6万元待宅基地产权过户后再支付。另外，康得月返还2万元给肖克刚作为介绍费。由于产权人陈山灿遗失了宅地的建设用地批准书、建设用地规划许可证、宅地购地发票、契税完税证，康得月只将上述证件的复印件交给肖克刚作为交易凭证，并约定他有义务协助肖克刚找回或补办上述证件的原件并办理宅基地的产权过户手续。

　　因康得月此前借肖克刚10万元未还，合同签订当日，双方约定这10万元借款冲抵购宅基地款。随后，康得月向肖克刚出具了一张《收条》，载明已收到20万元购地款，含2万元介绍费，转账后生效。

　　后来，康得月要求支付现金，肖克刚以康得月应付10万元借款的利息1.2万元为由，实际支付6.8万元现金。康得月收钱后划掉《收条》上的“转账后生效”，改为“领现金”。至此，肖克刚以10万元借款、1.2万元利息、2万元介绍费、6.8万元现金，与康得月结清了20万元购地款。

无证建房被叫停工

　　经过几天紧锣密鼓的筹备，3月下旬，肖克刚开始着手在宅基地建房，他以陈山灿的名义，向南宁市有关部门申请水电安装手续，同时购买了砖头、沙子、水泥、钢材等建材，请工程队进场施工。

　　4月26日，肖克刚在宅基地上刚挖好化粪池，就有人来阻止其施工，说他对这块宅地没有使用权。“明明是签了买地协议、交了购地款，怎么说我没有这块地的使用权？”半路上杀出个程咬金，让肖克刚不知如何是好，他立即通知康得月到现场协商解决。康得月到现场后，因无法提供宅基地的权属证明而理亏，但他拒不退还肖克刚的购地款。肖克刚的建房计划只能搁浅。

　　这事一拖就是一年半。2012年11月12日，肖克刚向公安机关报案，认为康得月涉嫌诈骗。2013年9月16日，公安机关出具《关于肖克刚被诈骗一案情况说明》，认为该案不属于刑事案件，无法立案。

　　无奈之下，同年9月27日，肖克刚向南宁市良庆区人民法院提起诉讼，请求法院判决他和康得月签订的《国有土地转让合同》无效，康得月返还其购地款18万元，赔偿水电安装费用损失2200元，挖化粪池工钱及砖、沙、水泥、钢材款损失3800元。

　　庭审中，肖克刚说：“康得月捏造事实，诱使我签订《国有土地转让合同》，存在欺诈行为，双方签订的合同无效。康得月应当返还我支付的购地款，并赔偿经济损失。”

　　康得月则辩称，双方签订的合同合法有效，他不存在欺诈行为。他同意解除该合同并退还购地款16.8万元，但1.2万元利息是肖克刚从应付转让款中强行扣减，不应退回；因肖克刚主张没有收到涉案地块，故其主张的经济损失就不存在，他不应赔偿。

　　在审理过程中，法院就该合同的效力问题进行释明，肖克刚表示，如果合同有效，因康得月无法履行交付土地和办理土地使用权变更登记等义务，致使合同无法继续履行，该合同也应依法解除，他“确认合同无效”的诉讼请求则变更为“解除合同”。

合同解除退购地款

　　良庆区法院审理后认为，康得月与肖克刚签订的《国有土地转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，肖克刚已支付了购地价款，但康得月自合同签订后，均未取得涉讼宅基地的使用权或处分权，他与肖克刚签订合同转让涉案土地使用权，构成无权处分，虽然并不导致买卖合同无效，但该处分行为无效，不能发生物权变动之结果。如继续履行双方签订的《国有土地转让合同》，则必将损害他人的合法权益，康得月事实上无法履行合同约定的义务，肖克刚取得土地使用权的目的亦不可能实现，康得月已构成违约，应承担违约责任。肖克刚要求解除合同、康得月退回转让款并赔偿损失的诉讼请求，有事实和法律依据，依法应予支持。