农村宅基地管理及土地权属纠纷调处

第一章   农村宅基地的概念及其法律基本特征

一、农村宅基地概念

《河南省农村宅基地用地管理办法》第二条规定：

农村宅基地用地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地，包括房屋、厨房和院落用地。

宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利。

二、农村宅基地法律基本特征

1、集体所有　我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。

2、使用主体特定　即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。

3、一户一宅　根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。

4、不可流转性　特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。

我国农村宅基地的现状

及存在的问题

我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，始终是基层土地管理的重点和难点。近年来，各地积极探索加强宅基地管理的政策措施，宅基地管理逐步走向规范，秩序明显好转，地方法规制度建设成效较为显著。但目前中国农村宅基地在用地及管理上，仍存在分布零散，点多面广，户均占地面积大，宅基地管理粗放等现象。具体表现为：

2.1　村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大　据国土资源部显示，截至2004年10月31日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185m2，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。

2.2　宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势　随着土地使用制度改革的不断深化，土地用途管制制度以及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，以及土地集约高效利用，城镇化和城市化进程的加快。农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。

2.3　宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异　随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形式进行流动。

2.4　基础设施的建设滞后，建筑规划控制不严，导致农村居住环境较差，视觉效果低下。（1）村内配套不足。农村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于人口的增加和大量外来人口的入住，以及小企业的开办，使得，垃圾乱倒、蚊蝇丛生，空气质量较差。此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，导致污水横溢造成出入不便。（2）建筑式样、立面等规划控制不严。到现在为止，大多数村庄都还在延续过去的风俗，坚持“单门独院”的建房格局，形成地表和空间的浪费，受利益的驱动，村民的住宅尤其是“城中村”往往尽可能占用公共空间，形成“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等独特的风景；同时，这些缺乏统一规划的凌乱建筑，分主城区与行政村之间交通道路计划尚未实现，环境基础设施建设相对滞后，环境污染治理任务十分严峻。居民点布局混乱，村容较差　个体上表现为占地形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差。（3）外部大配套尚需进一步完善。由于政府财力相对分散，使基础设施投入捉襟见肘，配套尚不完善。如部规模大, 村内结构疏松, 布局混乱, 占用耕地较多, 环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划, 村庄的数量、规模、平面布局、空间结构、功能组合都缺少科学性, 村庄建设不能合理控制和正确引导, 更不具有任何约束力和内控力。