农村土地流转政策对房地产的影响

张国翎

    党的十七届三中全会和去年中央1号文件专门出台了政策：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。”

   “ 农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。也就是说，农村土地流转后，相当于“三权分离”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，所有权也还是属于集体。把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模.”

然而，农村土地流转存在有诸多问题

农村土地流转尚缺乏合约规范

   调研中发现，农村土地流转中口头协议占了相当大的比重，真正以合同确立流转关系的比例很低，部分地区甚至不到30％，没有合同约束，不少纠纷也随即产生。

有业界人士认为，此次土改将促进农村建设用地以及宅基地的商业化流通，因此会从土地供应和商品房供应等方面对房地产业造成影响。

供应量，一根容易被牵动的神经

   目前农村土地分为四类：承包地、宅基地、集体建设用地、国家建设征地，其中能对房地产行业产生影响的主要是宅基地以及集体建设用地。 土地的供应量，就是农村集体建设用地以及宅基地流转后，会不会有不少土地将转向房地产开发，是房产的供应量，就是如果宅基地房（小产权房）获得上市流通的资格，会不会导致现有大量的小产权房上市流通，并且将有更多的农民开发小产权房供应市场。

小产权房成关注焦点
     对于业界人士来讲，更为关注的多个城市中出现的老问题，那就是“小产权房”的合法身份能否得到确认。

专家看法
  一、  短时间内不会对房地产市场造成影响
 1、农村建设用地上市流转的实施可能性非常大首先，解决法律问题，法律必须是每个地方都适用的。
  第二，必须做好农村的社会保障工作，以防土地出卖款被一些农民花光后，他本身和后代因失去了基本土地而没有了生活保障，造成严重的社会问题。要知道，不少农民的素质依然很低。
    第三，目前农民，从整体而言，农民没办法从资金实力和运作能力等方面与城市买家竞争，实际上可能会出现大量农民的土地被一些农村中的相对强者低价集中后再低价被城市人买走，而这种因能力不及导致买卖不公，可能造成系列问题。 因此，我认为，包括宅基地在内的农村土地流转需要一个过程，在短时间内不会对房地产市场造成影响，同时，只有城市中以及城市周边的农村土地才有价值，但是这个量不会对房地产市场造成明显的影响。
    在不少城市，上述规定早就已经被变相改变。例如早在2001年10月，广东顺德就被确定为全国集体建设用地使用权流转试点地区。
    在不少经济发达的地区，部分集体土地的性质根据实际需要已经转变成为工业工地或者商住用地，农村建设用地上市流转将增加房地产土地市场的供应。

2、 宅基地以及宅基地房上市流转的实施可能性未定

宅基地和宅基地房上市流转是关注的焦点，但是所牵涉的利益面也非常广，并且如何在实际操作中做到真正保护农民的利益，目前也尚未有完善的操作手法。
     从反映的情况来看，不少专家和农民表示，虽然宅基地和小产权房上市流转对于农民来讲肯定是好事，但是首先要出台完整的操作规程，防止在这个过程当中中间环节得益，但是却对农民权益造成新的伤害。对于房地产市场的影响：
     如果宅基地以及宅基地房得以上市流通的话，对于房地产的影响是显而易见的，虽然大量的农民住房不一定会上市流通，但是在部分大城市的城乡结合部，“小产权房”的开发量将大幅提高，因为小产权房的价格低廉一直受到中低收入的城市居民的欢迎，并且发展商也可能改变开发方式，购入宅基地或者收购宅基地房进行开发。

3、“宅基地置换”和“土地换社保”的实施可能性未定