北京房产中介法律纠纷常见问题及案例汇编

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北京房产中介法律纠纷常见问题及案例汇编

2012年02月01日    投稿人：李建立律师    点击：次    

摘要：近年来二手房市场交易量急剧走高，房产中介机构汇总供求信息、提供交易便利的专业化市场服务职能日益凸显。但房产中介对于二手房交易诉讼的介入深度增强。具体表现为以中介为上诉人或被上诉人的居间合同纠纷数量激增。在初期的中介涉诉案件中，中介往往作为原审第三人或原审被告列席参加二审，属于被动参与诉讼。近来随着市场主体法律意识的强化，房产中介以上诉人或被上诉人身份参与诉讼的案件增多。

近年来二手房市场交易量急剧走高，房产中介机构汇总供求信息、提供交易便利的专业化市场服务职能日益凸显。但房产中介对于二手房交易诉讼的介入深度增强。具体表现为以中介为上诉人或被上诉人的居间合同纠纷数量激增。在初期的中介涉诉案件中，中介往往作为原审第三人或原审被告列席参加二审，属于被动参与诉讼。近来随着市场主体法律意识的强化，房产中介以上诉人或被上诉人身份参与诉讼的案件增多。
从北京的实践来看，中介公司主要目的在于促成交易，收取佣金；但有些业务员更是不顾对公司的不良影响，为了尽快促成签合同，采用生米煮成熟饭的办法，故意避开潜在的交易过程中可能发生争议问题。这实际上为买卖双方在履行合同过程中发生纠纷埋下隐患。比如，对于贷款问题，通常中介公司提供的合同都有“贷款不足，现金补足”（也就是说如果买方的贷款额度如果达不到合同约定的金额，那么买方需要在交易当日将不足部分用现金方式提前支付给房东）条款，这样客户的风险就非常大。实践中，贷款问题往往是中介公司代客户咨询银行的，中介公司在给买卖双方看合同时，经常不揭示这个条款的风险。
通常情况下，买卖双方都不是专业人员，要全面知道交易风险和潜在争议存在哪里是不现实的。基于中介公司的立场考虑，依赖中介公司把关也是不理智的。比较有效的办法独立寻求有房产实务操作经验的专业房产律师的帮助。
实践中，经常发生的房产中介欺诈行为有以下五种情形，但不限于这五类：
第一种情形：以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格与第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。根据《商品房销售管理办法》第二十八条，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的３％～５％之间提取佣金。
而现实上，很多房产经纪向购房者提出“包销”，即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。实际上购房者与售房者之间很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得，也就是所谓的“赚差价”，这明显违反了上述法律规定。
第二种情形：无照经营、超越经营范围和非法异地经营。有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传，只有所留的电话可以联络到其人。如遇到问题，则无音无讯了。
还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进行营业。按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案。但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业。
根据工商部门所发放的营业执照，房地产经纪则可根据其注册资金及申请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易，而房地产咨询无权进行房地产交易行为。在现实交易中，人们往往忽略或不了解这一点。
第三种情形：房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。根据《商品房销售管理办法》第二十九条，商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。法律严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。
在实践中，很多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数。这严重侵害到了房产委托人以及第三人（买房者）的合法权益。
第四种情形：滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、不公正的规定。很多房产中介机构，利用消费者不熟悉有关交易细节和相关法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利，例如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏，一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任。提醒广大消费者，《合同法》第三十九、四十以及四十一条对格式条款有详细而明确的规定。
第五种情形：房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。根据《城市房地产中介服务管理规定》设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
  
房产中介纠纷案件法院调研成果（北京房产专业律师网）：二手房交易纠纷中房产中介涉诉案件具有一定的复杂性，体现为诉讼主体多、争讼合同种类多、诉讼类型多等特点，故北京法院调研从争讼焦点出发，以点带面，归结出五大涉诉因素。
（一）定金 :调研发现在交易实践中存在大量名称各异的定金合同，包括《买房意向金合同》、《订约定金合同》、《购房订金合同》等。目前定金纠纷主要表现为两种类型：一是要求房产中介与买卖合同违约方共通承担返还定金的连带责任。二是中介提供的格式定金合同上同时规定定金及一定价款比例的违约金，买方持合同诉求定金的双倍返还及违约金支付。
（二）佣金:在二手房交易中，中介佣金构成包括信息服务费、按揭贷款服务费、中保费、垫付服务费、权证代办费等。当前中介涉诉的佣金纠纷主要集中于三类：一为信息服务费。当买卖双方进入磋商阶段但合同最终未订立时，是否支付以及是否全额支付信息服务费成为争议焦点。二为转按揭贷款服务费。当贷款失败时，买方认为系中介服务瑕疵所致，而中介方则认为系买方个人信用不良所致，且中介接洽的担保公司、房贷银行等同在贷款服务链条之内，故此类纠纷在责任认定及承担方面具有复杂性。三为权证代办费。房屋买方或卖方常以权证手续系自行办理、中介未提供代办服务为由，诉中介退还权证代办费。
（三）违约金 一般情况下买卖双方约定定金，另与中介方预定违约金。当前争议较大违约金纠纷主要有两类：一是《看房确认书》等委托看房协议中的违约金纠纷，买卖方常以违约金条款为格式条款、金额过高显失公平等为由要求法院予以酌定。二是一房二卖的违约金追索。一房二卖情况下，中介要求卖方支付居间合同的违约金，买方要求中介及卖方分别支付居间合同及买卖合同的违约金，由此形成买方——中介——卖方的违约金追索链，引发连环诉讼。
（四）房屋差价金 近年来二手房价格持续上涨，当事人以房产中介服务瑕疵导致延误购房时机为由，诉房产中介支付延误期间的房屋差价金。此类纠纷难点集中于房屋差价金这一期待利益的司法裁量。
（五）税金 按照二手房交易惯例，税款通常由买受人负担。为招揽客户，一些房产中介在《房屋买卖居间合同》中采用拆分购房款的方法帮助买受人逃避纳税。当一方不愿履行合同时，常以存在违反法律规定情形为由，要求确认合同无效。
针对中介案件集中体现的涉诉因素，北京二中院提出以下应对建议，力求积极做好相关案件的司法审判工作：
（一）个案审判上统一司法尺度 统一司法尺度，避免社会对二手房交易中的中介涉诉纠纷“同案不同判”的误读。对于定金类纠纷，应甄别适用定金双倍罚则，以及违约金、定金不并用的规则；对于佣金类纠纷，根据个案情况认定中介居间人义务履行阶段及程度，以等价有偿、公平合理为基准酌定佣金项目及费用；对于违约金类纠纷，以诚实信用为原则，显失公平的违约金格式条款的效力应不予认定；对于房屋差价金，宜考虑中介的故意和重大过失标准，并参考争议发生时的市场评估价及原合同约定价以酌定房屋差价金；对于规避税金的合同效力认定，应以二手房实际成交价格为重要考量因素，建议进一步完善《城市房地产管理法》中“房地产成交价格申报制度”，对瞒报和不实申报情形规定处罚条款。
（二）对中介涉诉案件进行案由科学管理中介涉诉案件案由过多，包括居间合同纠纷、买卖合同纠纷、委托合同纠纷、定金合同纠纷、商品房预售合同纠纷、财产权属纠纷、不当得利纠纷、服务合同纠纷等。二手房买卖的法律关系、争讼事由、涉案主体确实比较复杂，由此更应对案由进行科学管理，逐步确立以居间合同纠纷、买卖合同纠纷为主的中介涉诉案件案由归类。
（三）强化法官的诉讼提示工作 法官不能一位强调民事主体法律意义上的“平等”地位。从诉讼风险控制力来看，中介作为法人，在经济实力、参诉能力、诉讼经验等方面占据优势，买卖方多为个人，法律技能和诉讼经验比较缺乏；从诉讼风险承担力来看，与中介相比，买卖方对败诉风险的承受能力更加脆弱。因此法官应当立足于双方诉讼能力存在差异的实际，从三个方面强化诉讼提示工作：一是强化举证提示工作。法官应对于当事人所需证据及举证责任分配进行适当提示，以启发当事人补充证据。二是强化法律释明工作。法官应在庭审及询问中，对个案的法律关系、当事人的合同权利义务、民事行为效力等进行说明和合理解释，使当事人对裁判结果有合理的心理预期。
  
房产中介纠纷案例公司汇编（北京房产专业律师网摘录）
北京房产中介纠纷案例一：中介合同欺诈  张先生通过房产中介公司的代理，就魏先生某地下室的使用权签订了《房屋使用权转让协议书》。合同约定转让费为22万元，中介公司收取服务佣金6600元，并负责陪同双方到房管所办理过户手续、全程见证双方的交易过程。合同签订后，张先生按约定支付了转让费及买卖服务佣金，但房产中介公司与魏先生却迟迟不予办理过户手续。经了解，该地下室魏先生根本没有所有权。张先生认为魏先生与中介公司构成欺诈，诉至法院要求撤销转让协议，返还费用。
律师说法（北京房产专业律师网）：根据《合同法》第54条规定：因重大误解订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销;一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款，魏先生的行为构成合同欺诈。中介公司作为专业机构，应当告知张先生该房屋无法完成过户的交易风险，存在重大过错应承担责任。
北京房产中介纠纷案例二：中介霸王条款  小董与中介公司签订看房确认书：中介公司将某房屋推荐给小董，在此次看房前，无其他经纪机构向小董推荐该房屋;如果小董与出卖人私下完成交易，或接受了其他房产经纪公司提供的房屋信息后又通过第三人进行交易的，小董仍应按本协议的约定向中介公司支付佣金和5万元违约金。小董签完确认书看房后，通过另一经纪公司以较低的价格购买了此房屋，原中介公司以小董违约为由将其告上法庭。
律师说法（北京房产专业律师网）：中介公司提供的格式合同约定，只要客户经其介绍看房后，不管通过其他任何途径完成交易，必须向其支付中介费或更高数额的违约金，这在客观上将居间行为与是否通过居间服务促成合同的成立、交易的完成相剥离，造成中介和看房人之间权利义务的失衡，属于霸王条款，有违诚实信用原则。法院审理认为，中介公司提供的确认书仅是对客户看房的记录，不能因客户进行了一次看房行为，就剥夺了针对该房屋选择其他服务机构为其提供服务的权利，小董有权通过其他中介机构以更低的成交价和中介费完成交易。
北京房产中介纠纷案例案例三：中介不当得利   何女士欲购买房屋一套，与中介公司签订了《房屋购买居间委托协议》。合同约定中介公司居间服务存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋产权的，中介公司收取的居间服务报酬应予以退还。
同日，何女士与房屋出卖人张某在中介公司签订了《存量房屋买卖合同》。合同签订之前中介公司告知何女士，张某未将房屋贷款抵押解除。次日，何女士与中介公司签署《过户/贷款服务确认书》，何女士向中介公司交纳各种费用1.9万元。后由于该房屋无法办理过户和贷款，何女士以中介公司居间服务存在瑕疵为由诉至法院，要求中介公司返还服务费1.9万元。中介公司辩称：公司已促成何女士与房屋出卖人签订合同，完成了居间合同义务，何女士应支付居间报酬。
律师说法（北京房产专业律师网）：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
本案中，何女士与中介公司就居间服务费进行了细化，包括居间服务报酬、过户服务费及贷款服务费三项费用。中介公司为何女士及房屋出卖人张某提供了订立合同的媒介服务，促成何女士与张某订立《存量房屋买卖合同》，何女士作为委托方应向中介公司支付居间服务报酬。
中介公司同时收取了过户服务费及贷款服务费，但因《存量房屋买卖合同》不能继续履行，中介公司并未向何女士提供过户及贷款服务，该费用为不当利益，中介公司应予退还。

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投稿人：李建立律师北京市聚和律师事务所 在线咨询律师

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