公房承租能否继承? (北京房产律师网案例)

（北京房地产律师网）:

公房承租权能不能继承?

案例：

　　李先生家共有父母及兄弟姐妹四人，父亲承租着单位的四间公房。父亲去世后，兄妹四人达成协议，约定房屋由弟弟暂住，等母亲百年后，兄妹四人继承该房屋。

    但四人将该协议拿到律师事务所后，律师认为该协议无效。那么，究竟是怎么回事呢？

   北京聚和律师事务所李建立律师 (北京房产律师网)解读案例:

      好多人对承租的公房有个误区,认为单位分配的房子就属于自己的财产,可以自由支配。实际上，公房承租与私房的法律规定是不同的。建设部《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。《北京市公有住宅租赁合同》中规定，租赁期限内，承租方外迁或死亡，承租方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。按照房管部门的工作实践和法院的审判实践，只有与原承租人共同居住并且户籍在承租的公房处的家庭成员才可以申请变更公房承租。　

    如果有两个或两个以上共同居住人符合该前提条件的，共同居住人之间应当协商确定承租人。协商不成的，由公房产权人根据共同居住人的住房状况书面确定承租人。也就是说，承租的法律关系也是租赁关系，处理该房屋不能撇开产权单位而自己随意约定。

现有的承租公房是旧的福利分房制度的产物，福利分房带有“奖励”性质，并且住房的分配具有不宜回收的性质，有人因此理所当然认为公房的承租权可以依继承法的规定继承。但是这种看法目前还没有得到法律的支持，实践中也得不到法院的认可。

我们建议，这些历史遗留问题应该尽快得到相关的法律支持，从而加速有法可依的现代法治的进程。只有这样百姓之间的矛盾才会减少，法院才会变得“清闲”，社会才会更和谐!

（作者李建立律师为 北京房地产律师网首席律师  北京房地产律师)

（北京房产律师咨询网摘录）

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附：相关法律依据（北京房产律师咨询网摘录）

    1、《中国人民共和国合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

    2、建设部《城市房屋租赁管理办法》（建设部第42号令）第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”。

    3、《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）第七条：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。

    4、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》（1987年8月28日北京市人民政府京政发109号文件发布，根据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）十一条第五款：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。

    5、《上海市房屋租赁条例》（1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）：
    第四十一条 房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：
    （二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
    前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
    租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。

（北京房地产律师网摘录）