当前位置: 广州律师网 > 成功案例 >
对一个房产税案例的评析
上海国家会计学院2013公开课
权威会计培训机构
名师主讲,校园优美
欲了解详情请点击
免费索取ACCA学习资料包!ACCA考试不再难,秘诀在哪里
2年过14科的经验分享
现在索取
财务总监研修班(合作课程)
上海国家会计学院公开课
本期主讲行为金融学、公司战略
点击查看详情
本帖最后由 hyliuyp 于 2011-9-7 09:14 编辑
在网上看到一篇实务文章,介绍房地产开发企业临时建筑帐务处理及所得税、房产税处理问题。其中征房产税问题牵涉到去年12月份下发的财税[2010]121号文件,地价该如何计入房价征房产税。
案例:
2011年6月,A房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发,先期投入建造的临时设施包括有项目基建用房1000㎡建造成本120万元,售楼部2000㎡,建造成本340万元,样板间200㎡建造成本50万元。请分析基建用房、售楼部和样板间的财税处理。
分析:(仅转引房产税处理部分)
根据《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(财税地[1986]8号)第二十一条免征房产税的规定,A房地产公司项目施工期间,基建用房1000㎡暂不用缴纳房产税,但是项目结束,基建用房未拆除的话,就必须缴纳房产税了。而售楼部2000㎡、样板间200㎡临时建筑显然不是为基建工地服务,而是为A房地产公司项目销售服务,不符合财税地[1986]8号第二十一条免征房产税的规定,应当自建造完毕次月起缴纳房产税。
对于售楼部、样板间房产税的缴纳,应按自用原值计税。由于会计核算中,对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算,仅包括了建造成本,没有包括土地成本,无法确定房产计税原值。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”,因此,在对售楼部、样板间房产税计算时要进行纳税调整。
假设售楼部占地面积3000㎡,土地成本1200元/㎡,则售楼部应计入房产原值的土地成本为3000×1200元/㎡=360万元,房产税计税原值为340+360=700万元,年均缴纳房产税700×(1-30%)×1.2%=5.88万元。假设样板间占地面积450㎡,容积率低于0.5,则样板间应计入房产原值的土地成本为200×2×1200元/㎡=48万元,房产税计税原值为50+48=98万元,年均缴纳房产税98×(1-30%)×1.2%=0.8232万元。
对本案例中关于房产税的表述和计算有些不同的看法:
1、案例中提到了占地面积,占地面积是个什么概念?百度了一下,百度的解释是:房屋占地面积是指房屋底层外墙(包括柱、廊、门、阳台)外围水平面积。
根据这个解释,我们再来看案例中的数字,售楼部建筑面积2000平米,占地面积3000平米。样板间建筑面积200平米,占地面积450平米。这不是有点好笑吗?占地面积应该小于最多等于(平房)建筑面积,而不可能大于建筑面积。
2、案例中所说的占地面积,我理解可能是将总土地面积按地上房屋建筑面积计算的分摊面积,即便这样,我认为也有两个问题:一是比较售楼部和样板房的建筑面积和分摊面积,很明显,两者不是按同一个标准分摊的,如果是同一个标准,建筑面积大的分摊面积也大,建筑面积小的分摊面积也小,并且比例一样;二是分摊面积没有将房地产开发企业将要开发的房屋面积考虑进来,否则,售楼部和样板间的分摊面积不可能那么大。只按这些临时建筑来分摊地价计征房产税明显不合理。按总局对121号文件的解读,在建与待建房占地也是要考虑进来,是不征税的。
3、案例中说样板间的容积率小于0.5,这个说法也很可疑。121号文中说的是宗地容积率,也就是容积率是按整个地块来算的,用整块地上的房屋面积除以整块土地面积,难道小小的样板间是单独一块地?
2011-9-6
该贴已经同步到 hyliuyp的微博 1
查看全部评分
威望 + 4 金币 + 8
lanshiji