土地租赁合同纠纷中申请法院确认合同解除时诉

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土地租赁合同纠纷中申请法院确认合同解除时诉讼请求的确定

2011年12月07日    投稿人：袁玉柱律师    点击：次    

摘要：根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。根据保利公司与荣晟公司双方间签订的租赁合同，保利公司依约享有在四种特定情况下的单方合同解除权。保利公司的上级集团公司对该地块的使用有明确指示及具体方案，即符合了双方约定的合同解除权的一种情况。

基本案情：2001年3月26日，上海市青浦区人民政府向上海保利花木有限公司(以下简称保利公司)下发《关于同意上海保利花木有限公司新建花木基地划拨用地的批复》，载明：你公司为新建花木基地报来要求用地的申请收悉，经查，该项建设计划经区计委以青计投(2001)第70号文批复同意，投资人民币(以下币种均为人民币)2,500万元，区规划局认可同意。为此，现同意保利公司在商榻镇划拨上海浦利房地产发展有限公司征用的国有土地67,753平方米(其中道路控制用地3,277平方米，沿道路绿化用地10,011平方米)作为新建花木基地的内资批租地块。根据上海市房地产转让办法，为出让该地块的土地使用权，现依法收回该地块的国有土地67,753平方米的使用权(其中出让面积为54,465平方米)，并由区房地局实行有偿出让。建设单位应向区房地局申领《建设用地批准书》后，方可用地。后保利公司申领了《建设用地批准书》，载明：用地单位为保利公司，批准用地面积为67,753平方米，土地所有权性质为国家，土地取得方式为内批，土地用途为种植。2001年8月27日，保利公司取得沪房地青字(2001)第005344号房地产权证，房地座落于上海市青浦区(内)某号地块，总面积为54,465，土地等级为九类。
　　2003年6月12日，保利公司与上海同元置业发展有限公司(以下简称同元公司)签订《地块租赁协议》，约定保利公司将位于原上海市青浦区商榻镇湖雪村北执有内资批租(40年)土地101亩中的45.6亩租赁给同元公司，同元公司将在注册专业公司后以新公司名义执行该协议，双方还约定：土地优惠租金为500元每亩每年，全年租金为22,800元，保利公司收取同元公司租赁押金为半年租金11,400元(押金在双方协议终止时如对保利公司没有造成实质性损失的，保利公司应一次性无息退还给同元公司)，保利公司收取租金的时间为6月份，押金应在首付租金时一并支付；保利公司同意同元公司在附图所注明地点种植部分大苗树木，但不得挖深坑并造成水土流失等状况；本协议的租赁有效期限为10年，租金标准自2003年6月20日起至2006年6月19日止期间以500元每亩每年不变，第4年开始以市场行情由双方协商确定，如同元公司需续签应提前3个月某某利公司提出，在同等条件下优先考虑同元公司的续租要求，在下列情况下保利公司有单方终止本协议的权力：1、市、区政府对淀山湖沿岸的房地产开发政策改变，使本地块的房地产开发能够进行；2、保利公司的上级集团公司对本地块的使用有明确的指示及具体方案；3、保利公司在自主处置本地块的土地使用权(土地证使用人转移)后；4、同元公司在租用保利公司的地块时对保利公司造成损害，使保利公司的损失达到同元公司押金的金额数时；在以上情况下保利公司有权终止本协议，同时约定，如果保利公司单方面终止协议时租期不满2年的，保利公司对同元公司的投入要有一定的补偿，租期超过3年的，保利公司不必对同元公司作出相关补偿，补偿事宜，友好协商，对同元公司在保利公司地块内的基础设施投资(道路、房屋、桥梁等)，不在上述双方协商补偿的范围内。协议还对其他内容进行了约定。协议签订后，同元公司于2003年6月13日支付了22,800元作为押金。嗣后，同元公司注册成立荣晟公司，并执行该协议。
　　2004年11月11日，保利公司向荣晟公司出具《公函》，载明：“……最近贵司在地块上的投入加大，移栽了800多棵超大规格的香樟树，对贵司的投入，我司是能够理解的，但是根据双方的‘地块租赁协议’及从确保双方利益出发，我司有必要向贵司提供我集团近几年的发展规划的信息，供贵司在经营决策时参考，根据保利上海集团公司的整合方案，上海保利花木公司(包括其青浦地块)被列入上级保利上海集团公司整合方案中的转让范围之内，集团公司计划在明后2年内完成转让工作，鉴于贵我双方在租赁协议中有关终止协议的条款约定，建议贵司在租赁地块上的投入，以短期效益为出发点，尽量避免长期投资，以减少投资损失。”
　　2006年8月，保利公司与荣晟公司签订《土地租赁补充协议》，约定保利公司将原上海市青浦区商榻镇湖雪村北拥有内资批租(40年)土地101亩全部租赁给荣晟公司，由荣晟公司按照土地用地性质进行经营，租用土地费用为500元每亩每年，年租金为50,500元，保利公司同时收取荣晟公司半年租金25,250元作为租赁押金(押金在双方协议终止时如对保利公司没有造成实质性损失的，保利公司应一次性无息退还荣晟公司)保利公司收取租金的时间以本协议签订的日期为限，一次性全额支付年度租金；本协议是在2003年6月双方签订的租赁协议基础上延续并扩大的，故租赁有效期限仍为10年，租金标准在自2003年6月20日起至2008年6月19日止期间以500元每亩不变，自2008年7月1日至2011年6月30日租赁期内，租金为550元每亩每年，自2011年7月1日至协议期满，租金为605元每亩每年，租赁期满后，如荣晟公司需续租，应提前3个月某某利公司提出，在同等条件下优先考虑荣晟公司的续租要求；本协议是原租赁协议的延续，双方在本协议签订后，结清原来双方往来的账目，从2006年8月1日起按本协议执行；补充协议除土地数量增多之外，其余条款均按照原《土地租赁协议》不变，继续执行。该协议还对其他内容进行了约定。
　　2009年3月15日，保利置业集团有限公司、深圳保利投资有限公司某某利公司下发《关于开发青浦某号地块的决定》，载明：“1、利用青浦区某号地块，建设集员工培训、运动、健身和集团内部会议接待于一体的‘上海休闲会议中心’项目；2、根据土地出让合同及土地使用条件的规定及政府相关政策法规，进行市场调研、经济分析及资金计划安排，尽快某某利置业公司提交可行性研究报告，同时，完成初步的‘上海休闲会议中心’概念设计方案；3、终止地块租赁协议，为项目的具体实施创造条件。”
　　2009年4月12日，保利公司向荣晟公司发函，载明：“……2009年根据国资委和我司上级主管单位保利置业集团公司的整体战略意图，我司拟盘活青浦区商榻镇湖雪村某号地块，现根据贵我双方订立的《地块租赁协议》第九条的规定，在下列情况下甲方有单方面终止本协议的权利，其中第二款‘甲方的上级集团公司对本地块的使用有明确的指示及具体方案’，根据该款约定，我司可以与贵司终止租赁关系，《地块租赁协议》第九条第四款，双方约定‘如果甲方单独终止协议时租期不满2年的，甲方对乙方的投入要有一定的补偿，租期超过3年的，甲方不必对乙方作出相关补偿’，现在该地块租期已超过三年，根据该款约定，我司单方面提出终止租赁不必再对贵司作其他补偿。根据我司上级集团的明确指示和《地块租赁协议》的有关条款，现我司向贵司通报如下事项：1、终止《地块租赁协议》及《地块租赁补充协议》，终止的时间自2009年4月15日起；2、请贵司做好相关清退准备工作，三个月内移出属于贵司的相关财物，恢复地块与安装后将大门钥匙移交我司；3、双方就相关事项签订《关于终止〈地块租赁协议〉及〈地块租赁补充协议〉》的协议，我方将本着善意的原则，以《地块租赁协议》约定内容为限，积极配合贵司处理好相关事宜；4、欢迎贵司积极参与盘活开发该地块的各项工作；请贵司接函后于十天内给予明确书面答复，以利双方安排下面的工作。”
　　2009年4月23日荣晟公司某某利公司回函，载明：“2009年4月14日收到贵司《关于保利花木地块的函》一份，惊悉贵司要求终止贵我双方地块租赁协议并对我司损失不予补偿的意见，我司断然不能接受：1、依《合同法》规定，双方一旦签订合同均应严格恪守，任何一方不得单方面予以终止，贵我双方地块租赁协议期为10年，理应得到遵循与履行；2、贵司乃经营花木之专业公司，理当知悉我司于该地块上移植、养护大树到蓬型长成需时三、四年，三、四年后方可陆续供绿化工程使用。而贵司于2009年4月14日之前从未就此作善意提醒、知会。而于2006年8月与我司订立《地块租赁补充协议》时，又将50余亩土地租给我司，又将自有苗木出售我司，我司认为，贵我双方不仅在《地块租赁协议》第6条明确约定了‘甲方同意乙方在附图所注地点种植部分大苗树木’，且贵司以新出租土地、出售自有苗木供我司种植的行为表明贵司长期履行租赁协议的意愿……我司愿在贵司将该地块恢复到原规划一万多平方可建造房屋的自用地基础上，提出几个方案……”
　　2009年4月27日，保利公司向荣晟公司复函，载明不同意荣晟公司提出的合作事项，并告知荣晟公司，保利公司已经根据合同约定解除《地块租赁协议》、《地块租赁补充协议》的告知函件荣晟公司已经收悉，荣晟公司继续占用青浦某号地块的行为已经丧失法律依据，要求荣晟公司在接到复函后5日内某某利公司提交清退土地计划，于7月23日前恢复土地原状，逾期保利公司将通过司法途径维护利益，并按照取得土地实际成本从4月23日开始计算荣晟公司超期占用土地所造成的损害赔偿金额，直到荣晟公司清退土地时止。
　　保利公司因无法索回出租的土地，故起诉至原审法院，要求判令：1、解除双方于2003年6月12日签署的《地块租赁协议》以及双方于2006年8月签署的《地块租赁补充协议》；2、荣晟公司将上海市青浦区内某号地块恢复原状，并返还保利公司；3、荣晟公司赔偿占用该地块的经济损失(从2009年4月16日开始计算到实际迁出日，以土地开发成本13,125,274元为基数，按照银行同期固定贷款利率为标准)。原审审理中，保利公司变更第一项诉讼请求，要求确认双方于2003年6月12日签署的《地块租赁协议》与2006年8月签署的《地块租赁补充协议》在2009年4月14日解除，后又变更为要求确认双方间的该两份协议于2009年9月1日解除。
　　原审审理中，荣晟公司提起反诉，要求：1、保利公司返还荣晟公司土地租赁押金22,800元；2、保利公司按照市场价值标准赔偿荣晟公司租赁地块上苗木损失34,326,794元；3、保利公司向荣晟公司支付其重建或改造的道路、房屋等其他各项投入的补偿款3,464,500元。庭审中，荣晟公司调整第2、3项诉讼请求的金额，分别调整为要求保利公司按照评估市场价标准赔偿荣晟公司租赁地块上苗木损失25,000,000元，重建或改造的道路、房屋等投入的费用1,079,347元。
　　2001年4月29日，青浦区房屋土地管理局(作为甲方)与保利公司(作为乙方)签订《青浦区国有土地使用权出让合同》，约定甲方以现状条件出让位于上海市青浦区(内)某号地块，总面积为54,465平方米，乙方以1,906,275元的土地使用权出让金获得上述地块40年的土地使用权，本合同附件《青浦区(内)某号地块国有土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同还对其他内容进行了约定。其中附件《青浦区(内)某号地块国有土地使用条件》关于土地使用要求明确为：1、土地用途为种植，土地使用年限为40年，建筑容积率为≤0.2(总建筑面积不得超过10,892平方米)。
　　2003年7月，保利公司就自有的苗木养护及土地管理与荣晟公司签订《土地管理终止协议》，约定保利公司在土地上有新建60平方米仓库一栋，提供给荣晟公司无偿使用，荣晟公司如打算拆除该建筑，必须在另外建造面积之和不少于该面积、结构水平不低于砖瓦结构的建筑，同时建造污水处理设施，不得将污水排入淀山湖内，保利公司支付给荣晟公司的苗木养护费为每年36,000元，自2003年7月1日到2004年6月30日。双方还对其他内容进行了约定。协议还对其他内容进行了约定。后双方又签订一份《湿地松销售协议》，约定保利公司将基地上全部湿地松出售给荣晟公司，金额为134,200元，等。2005年9月9日，双方又签订《苗木销售协议》约定，保利公司向荣晟公司出售苗木，提供时间从3月1日起，每月结算一次，本次结算时间为3月1日到7月31日荣晟公司某某利公司购买的苗木出场清单的全部，共计109,816.80元。该份协议双方履行完毕。
　　2006年8月，保利公司与荣晟公司签订《销售协议》，约定保利公司将其在系争地块上的苗木全部出售给荣晟公司，价格为43万元，该份协议仅针对保利公司拥有的苗木，不涉及保利公司在地块上所有的其他固定资产及附着物。该份协议双方已履行完毕。
　　荣晟公司在审理中，提出对系争土地上的其新建、改建的基础设施，包括(道路、道渣路)，小木屋、门房、三幢房屋、亲水平台及门头进行造价评估。2010年3月，上海东方投资监理有限公司出具《司法鉴定报告》，载明工程造价为1,079,347元(其中土建为1,007,880元，安装工程为71,467元)。并标明鉴定报告中的工程量数据为该公司鉴定人员现场测量所得；人工、水泥、石子等材料单价采用上海市建筑业市场管理总站发布的造价信息电子版的信息价，装修主材根据现场情况，市场询价确定；鉴定现场的桌椅、空调、壁画等可移动的资产不在此次鉴定范围内。荣晟公司为此支付了鉴定费60,000元。
　　荣晟公司在审理中，提出要求对系争土地上的苗木的市场价值进行评估。2010年3月，上海达智资产评估有限公司出具《委托司法鉴定报告》，载明：以2010年1月9日为评估基准日，选用市场价值作为评估结论的价值类型，假设标的物的使用用途不变，不考虑移地绿化成活率等因素，对系争地块上的苗木的价值进行评估，金额为12,356,113元。荣晟公司为此支付了鉴定费57,000元。
　　原审审理中，双方当事人存在以下争议：
　　一、两份协议是否解除以及解除的日期
　　保利公司认为，因为保利公司的上级集团公司对系争地块已经有了明确的指示且有具体方案，所以保利公司根据双方在两份协议中的约定，行使合同约定的解除权。而且保利公司已经将解除合同的意思表示于2009年4月14日送达到了荣晟公司，之后保利公司又通过诉讼的方式向荣晟公司作出解除合同的表示，所以保利公司认为双方的两份协议在2009年4月14日解除，后保利公司又变更主张两份协议于2009年9月1日解除。
　　荣晟公司也确认在2009年4月14日收到了保利公司解除协议的函，但是认为，保利公司上级公司对系争地块的指示违反了国家有关土地规定，指示的地块规划用途与政府批准的用途不相一致，而且设计方案显示系争地块用途为休闲会议与度假，与种植、绿化无关，不符合批准土地用途，违反了相关法律的规定，这不符合双方合同中第九条第二款的约定，所以保利公司提出的解除合同的条件未成就，保利公司提出解除合同的行为属于无效行为。在第一次庭审中荣晟公司表示协议约定的保利公司解除权并非条款约定的四个条件同时具备，但在第四次庭审中表示需要同时具备四个条件。
　　法院认为，保利公司与同元公司签订的《土地租赁协议》中明确约定该协议由同元公司注册成立新公司后由该新公司执行，而双方均确认该新公司即为荣晟公司，而且该份协议实际上也是由荣晟公司在履行，故法院认定该份协议的合同相对方实为保利公司和荣晟公司。该份协议与《土地租赁补充协议》为保利公司与荣晟公司双方真实意思之表示，并未违反法律的禁止性规定，应为合法有效。双方均应恪守各自的义务，积极履行合同项下的各项义务。《土地租赁协议》中明确约定保利公司在具备一定条件的情况下有单方终止协议的权利，对此，法院认为此是双方在合同签订时约定的给予保利公司的单方合同解除权。双方在《土地租赁补充协议》中明确约定该补充协议中未尽之事宜参照原来的租赁协议，故法院认为，双方在签订补充协议时也约定了保利公司具备的单方合同解除权。只要合同约定的保利公司的单方合同解除权的条件成就，保利公司就可以行使该项权利。“保利公司的上级集团公司对该地块的使用有明确的指示及具体方案”即为双方合同约定的合同解除权的一种条件。保利公司提供了上级集团公司对系争地块的使用指示，该指示中明确指出要求保利公司终止系争地块的租赁协议，并且将在地块上建设休闲中心，另外保利公司提供的设计方案，荣晟公司对此真实性无异议，而该设计方案由具备专业资质的单位出具，对系争地块的设计出具了效果图、总体平面图、建筑单体图、设计说明等应为具体。故法院认为保利公司上级集团公司之指示应为明确之指示，设计方案应为具体。荣晟公司认为，保利公司的上级公司的指示、设计方案是违反了土地使用的法律法规规定故而保利公司的合同解除权并未成就，对此，法院认为，荣晟公司的主张无法律或合同依据，法院不予采信。保利公司已经在2009年4月14日将解除合同之通知送达荣晟公司，但之后保利公司又要求确认双方合同在2009年9月1日解除，此为保利公司自己放弃了时间利益，也未损害对方利益，而且保利公司之后也提出了协商方案，解除时间并不很明确，保利公司现要求确认双方的合同在2009年9月1日解除，法院予以准许。
　　二、荣晟公司应否赔偿保利公司主张的经济损失
　　保利公司认为，因为荣晟公司自2009年4月15日后占用了系争土地及荣晟公司使用了保利公司的资产，也就是使用了保利公司的开发投入，故荣晟公司应赔偿保利公司的经济损失，以土地开发成本13,125,274元为基数乘以占用地块的天数(从2009年4月16日计算到实际迁出日)，乘以银行同期固定贷款利率。而土地开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、代征费、前期工程建设费用。为此，保利公司提供了审计报告。保利公司明确表示本案中不要求荣晟公司支付2009年9月1日之后的租金，仅主张占用土地的损失。
　　荣晟公司对审计报告真实性无异议，但认为保利公司提出解除合同的条件不存在，荣晟公司根据合同约定支付土地使用费，使用土地的价值不存在减少的情况，不同意保利公司主张的经济损失。
　　法院认为，保利公司将系争土地出租给荣晟公司，收取双方约定的租金，说明保利公司允许荣晟公司以约定的租金来获得租期内的土地使用权，保利公司要求荣晟公司承担2009年9月1日(保利公司认为的合同解除日)以后的土地损失，于法无据，法院不予支持。保利公司明确表示本案中不要求荣晟公司支付2009年9月1日以后的土地使用费，属于保利公司处分自己权利的行为，法院不予干预。
　　三、保利公司应否返还押金
　　保利公司确认收到荣晟公司交付的22,800元的押金，根据双方合同中约定，如果在终止协议时对保利公司没有造成实质性损失的，保利公司可以一次性无息退还给荣晟公司，但是认为因荣晟公司在合同解除后继续占用了土地，对保利公司造成了损失，该损失即为保利公司主张的因继续占用土地而对保利公司产生的经济损失(保利公司主张的第三项诉讼请求)，故保利公司不同意退还押金。
　　荣晟公司认为，合同如果解除，保利公司应该将荣晟公司交付的押金予以全额退还。
　　法院认为，双方合同已经解除，保利公司应该将收取的押金退还给荣晟公司，故法院对荣晟公司要求保利公司退还押金的主张予以支持。保利公司提出不退还押金的理由，于法无据，法院不予采信。
　　四、保利公司应否赔偿荣晟公司苗木费用
　　保利公司认为，双方在合同中约定了保利公司的单方解除权，保利公司依照约定行使该权利，且两份合同的租期都已经超过了三年，三年之后是不需要补偿的，所以保利公司不存在负有补偿荣晟公司苗木损失的义务，荣晟公司要求保利公司按照市场价值赔偿苗木损失没有依据。而且双方的合同是短期合同，租期并不是必须满10年。荣晟公司对苗木的种植均是浮土种植，本来就是打算再次移栽的，所以不能强行要求保利公司将苗木购买下来。
　　荣晟公司认为，保利公司解除合同的依据不合法，如果保利公司坚持要求解除合同，就要求其补偿全部苗木的市场价值。双方合同中关于补偿的范围针对的是荣晟公司对土地的投入，包括土地平整、保持肥力、排水等，苗木是荣晟公司的财产，不是投入，不属于协商补偿的范围。荣晟公司种植的上述苗木不论是深土移栽还是浮土移栽，均没有违反合同约定，这些苗木为添附，具有价值，而且距离第一次移栽时间尚不满3年，不具备再次移栽的条件，搬迁会受到客观条件的限制，所以要求保利公司按照市场价格对该些苗木作价赔偿。
　　法院于2010年4月26日向上海市青浦区绿化和市容管理局绿化署副署长张某某了解有关情况，该人表示：“2008年10月完成种植稀疏的树木，到现在已经超过1年了，如果还没有死掉，就说明这些树木已经存活了；2008年10月种下去的树木，到现在还存活，现在进行第二次移栽不存在任何影响，就是可以进行第二次移栽；4月到6月是移栽香樟木的最佳时期，存活率高，如果今年是湿黄梅，时间还可以延到黄梅结束”。
　　法院认为，其一，双方签订的租赁合同中对租期的约定虽然为10年，但合同同时给予了保利公司较大的单方解除合同的权利，荣晟公司应该清楚只要合同约定的单方解除合同的条件成就，保利公司就有可能随时会解除合同，故荣晟公司对自己在系争土地上的任何投入均应有充分的风险估计；其二，双方对保利公司单方解除合同后协商补偿范围各持己见，对条款的理解也不一致，保利公司认为协商补偿的范围限于苗木，但因为租期已经超过三年故而不需要补偿，荣晟公司认为苗木不属于协商补偿的范围，属于不论时间都是需要补偿的内容，双方均未就自己的理解提供相应的依据予以证实。对此，法院认为，如果协商补偿的对象是苗木，两份合同的土地租赁期限都已经超过了三年(第二份合同租期从2006年8月到2009年9月已满三年)，故苗木也属于因租期超过三年而不必补偿；但是荣晟公司陈述苗木不在协商补偿范围之内，对合同约定的“投入”理解为诸如土地平整、保持肥力、排水等投入，此为荣晟公司对该条款的理解，法院不予干预，但是荣晟公司得出苗木属于必须补偿的范围之结论，缺乏依据，对此法院不予采信，故对荣晟公司要求保利公司按照市场价值补偿苗木损失的请求不予支持。
　　五、保利公司应否赔偿荣晟公司基础设施费用
　　保利公司认为，双方合同约定，基础设施不属于协商补偿的范围，所以不同意荣晟公司提出的各项基础设施的赔偿。
　　荣晟公司认为，双方合同约定基础设施属于不协商补偿的范围，表示基础设施是必须要补偿的。
　　法院认为，双方合同中约定了“对于乙方在甲方地块内的基础设施投资(道路、房屋、桥梁等)，不在上述双方协商补偿的范围内”，双方对该条款有不同的理解，保利公司认为应该是不协商补偿就是不需要补偿，而荣晟公司认为不在协商补偿范围内就是必须要补偿。庭审中，双方均未对自己对条款的理解提供其他的依据予以证实。法院认为，该条款是针对双方在保利公司行使单方解除合同权利之后，对荣晟公司的补偿事宜，主要针对补偿范围进行的约定。在该条款中，先对需要补偿的内容进行了时间上的限制，明确表明超过三年不补偿，不满两年必须补偿，而补偿需要遵循的原则即为友好协商。在这些表示完结后，又约定“对于乙方在甲方地块内的基础设施投资(道路、房屋、桥梁等)，不在上述双方协商补偿的范围内”，显然双方均意图对该部分内容进行强调突出。如果是属于必须补偿的，双方应该承接前文，排除基础设施在时间上的限制，即表明不论租赁时间，基础设施均是需要补偿的。但是双方约定的并非是时间上的限制，而是说不在协商补偿范围内。故按照常理，这部分主要是强调哪些是不论时间都不在补偿范围之内的。所以，从条文的理解看，双方对基础设施的约定应该是不在补偿范围之内。而且荣晟公司支付的土地租金仅为每月500元，双方约定基础设施不在补偿范围内也是符合常理的。
　　综上所述，原审法院认为，保利公司与荣晟公司双方间的租赁合同合法有效，保利公司依约履行单方解除权，双方间的租赁合同以保利公司解约通知到达荣晟公司之日为合同解除之日。合同解除后，荣晟公司应该按照约定将土地归还给保利公司，并在归还之前按照双方之前的约定支付土地使用费。保利公司明确表示要求荣晟公司恢复土地原状的意思只是要求荣晟公司将土地上的苗木移栽并返还给保利公司，此为保利公司处分自己权利的行为，法院不予干预。保利公司在本案中明确表示不要求荣晟公司支付2009年9月1日以后的土地使用费，此为保利公司处分自己权利的行为，法院不予干预。由于系争土地上种植了相当多的大型苗木，移栽时间较长，故法院在考虑荣晟公司腾退场地时充分注意到这一点，酌情给予荣晟公司三个月的搬迁时间。本案中的苗木估价以及基础设施的评估，在法院向荣晟公司释明风险后，荣晟公司坚持要求评估，由此产生的风险损失由荣晟公司自行负担。
　　原审法院经审理后，作出终审判决结果为维持原判。一、上海保利花木有限公司与上海荣晟园林工程有限公司分别于2003年6月12日签订的《土地租赁协议》及2006年8月签订的《土地租赁补充协议》均于2009年9月1日解除；二、上海荣晟园林工程有限公司应于判决生效之日起三个月内将上海市青浦区某号地块腾退给上海保利花木有限公司；三、上海保利花木有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海荣晟园林工程有限公司押金22,800元；四、上海保利花木有限公司要求上海荣晟园林工程有限公司赔偿占用土地的经济损失(以土地开发成本13,125,274元为基数，从2009年4月15日开始计算到实际迁出之日，按照银行同期固定贷款利率标准计算)的诉讼请求不予支持；五、上海荣晟园林工程有限公司要求上海保利花木有限公司按照市场价标准赔偿租赁地块上苗木损失计25,000,000元的诉讼请求不予支持；六、上海荣晟园林工程有限公司要求上海保利花木有限公司支付重建或改造的道路、房屋等其他各项投入的补偿款1,079,347元的诉讼请求不予支持。
　　荣晟公司不服原审法院判决，向二审法院提起上诉称：1、合同虽然约定了保利公司的解除权，但保利公司要求解除合同的理由明显违反地方法规的规定，法院有义务对其进行实质性审查。2、合同约定解除权的行使必须同时满足四个条件，保利公司目前解除合同的理由仅符合一个约定条件，原审中审理笔录记录有错，荣晟公司认为必须四个条件满足，保利公司才享有合同解除权。3、原审判决允许保利公司擅自改变合同解除时间，以保利公司放弃时间利益未损害荣晟公司利益为由，导致保利公司逃避补偿责任，造成不公。4、保利公司应当对荣晟公司在系争地块上引种的各类短期内无法移栽的苗木进行补偿。荣晟公司引种大型苗木并进行稀疏移栽得到保利公司认可，根据有关专家意见，原审判决无视大型香樟树前次移栽至今未满三年的事实而判决荣晟公司三个月腾退土地不作补偿，违反了苗木移栽的自然规律，势必导致大规模毁绿，贸然移栽也将给荣晟公司的合法财产造成巨大损失。5、如解除《地块租赁合同》，保利公司应按《地块租赁合同》第9条之规定对荣晟公司就地块上的基础设施进行合理补偿。第二部分土地租赁没有超过3年，保利公司应对荣晟公司的必要投入进行补偿。原审判决在认定事实和法律适用方面都存在错误，故请求：1、撤销原判决第一、二项，驳回保利公司的该两项原审诉讼请求；2、撤销原判决第五项，依法改判保利公司按照市场价标准赔偿租赁地块上的苗木损失25,000,000元；3、撤销原判决第六项，依法改判保利公司支付重建或改造的道路、房屋等其他各项投入的补偿款1,079,347元。
　　保利公司辩称：1、合同约定的解除条件已成就，保利公司亦发出解除函，且解约条件本身是合法的，并没有违反地方法规。解约时间为2009年9月1日是保利公司对自己权利的处分。2、解约后，荣晟公司应当有腾退土地的义务，现荣晟公司拒不腾退，应当进行赔偿。3、关于苗木损失25,000,000元，合同中约定不满2年要做一定补偿，超过3年的不予补偿，而本案已超过3年，因此不予补偿。关于引进大型苗木，荣晟公司从未得到保利公司的认可，在发现荣晟公司种植大型苗木，保利公司善意履行了提醒义务。现有的大型苗木可以移栽，也完全可以成活。荣晟公司提供的专家意见，保利公司不予认可。4、苗木仍在荣晟公司的控制范围内没有发生损失，故不应由保利公司承担赔偿责任。5、关于基础设施部分，合同明确约定，不在双方协商补偿范围内。
　　二审法院经基本案情，原审法院认定事实无误，二审法院予以确认。
    二审法院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
　　
北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com 、010-84988278）评析：根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。根据保利公司与荣晟公司双方间签订的租赁合同，保利公司依约享有在四种特定情况下的单方合同解除权。保利公司的上级集团公司对该地块的使用有明确指示及具体方案，即符合了双方约定的合同解除权的一种情况。荣晟公司认为保利公司上级公司的指示及方案违反了土地使用的法律法规，此争议属于行政机关处理事项，并不影响本案中保利公司合同解除权条件的成就。
　　关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》规定，享有解除权的一方主张解除合同时应通知对方，合同自通知到达对方时解除。仅就形成权角度而言，解除权人解除合同的意思表示到达相对方时即发生解除效力。因此，保利公司于2009年4月12日发函通知荣晟公司解除合同，该通知于4月14日到达荣晟公司后，双方的租赁合同即已解除。由于荣晟公司收到了保利公司的合同解除通知，荣晟公司回函表示不能接受且继续占用该地块未予返还，说明荣晟公司对保利公司的解除行为持有异议。而保利公司诉至原审法院要求解除合同，没有明确提出合同解除的具体时间，该诉请系通过诉讼解除合同，并非是请求确认其解除行为的效力。后保利公司两次变更诉讼请求，先是要求确认双方间的两份协议于2009年4月14日解除，后主张两份协议于2009年9月1日解除。保利公司对合同的解除时间提出三次不同的主张，或者是对于相关法律条款的误解，或者是出于对自身利益的保护而特意为之。虽然原审法院确认的合同解除时间与保利公司的解除行为生效时间存在冲突，但保利公司放弃了2009年4月12日至9月1日损害赔偿的主张，且根据合同条款及履行情况，并不能得出合同在2009年4月14日解除就引发必须予以补偿的结论。因此，原审法院确认的合同解除时间对双方当事人的权利义务并不产生实质性影响，二审法院对此不再调整。
　　关于保利公司是否应当赔偿荣晟公司苗木费用的问题，因双方当事人签订的租赁合同给予了保利公司较大的单方解除合同的权利，荣晟公司对其在系争地块上的投资应当有充分的风险估计。形式上存在两份合同，实际是同一合同的变更和延续，相关的补偿期限应当综合考量。且荣晟公司引进大型苗木，保利公司亦发函提醒其避免长期投资以减少投资风险，保利公司已经尽到了善意的提醒义务。故荣晟公司要求保利公司赔偿苗木费用，二审法院不予支持。
　　关于保利公司是否应当赔偿荣晟公司基础设施费用。根据租赁合同的约定，基础设施不在补偿范围之内，原审法院对此项合同条款认定，二审法院予以认同。
　　综上所述，原审法院对合同解除时间和合同条款的认定，二审法院不再调整。荣晟公司要求保利公司赔偿苗木费用、基础设施费用，因缺乏依据，原审法院未予支持，二审法院予以认同。荣晟公司的上诉请求均缺乏依据，原审法院根据查明的事实所作判决并无不当。

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投稿人：袁玉柱律师北京市北斗鼎铭律师事务所 在线咨询律师010-84988278

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