有房产证无土地证转让房产是否有效?

有房产证无土地证转让房产是否有效?

2007年12月01日    投稿人：赵成律师    点击：次    

摘要：房主有房产证,但未办理土地证,与开发商签订的房屋土地转让合同是否有效?

        代 理 词

    尊敬的审判长、审判员：

    本人依法接受本案原告张元领的委托，担任其代理人，参加了本案一审的法庭审理，现发表如下代理意见：

    一.原告张元领是原房屋的合法所有权人。

    原告张元领原系东阿县第一棉纺厂厂长。1989年，因105国道拓宽及厂内规划调整的原因，占用了原告等职工于1983年出资兴建的平房。为了解决原告及其家属的居住问题，经厂领导集体研究决定，在厂内东北角（现曙光街的南侧）为原告建了五间平房。此平房虽然名义上是单位出资，实际上是对原告原平房拆迁的补偿（因为原告于1983年出资6000元买的平房已被单位拆迁）。此房产权完全归原告所有，与单位无关。原告依法向东阿县房屋主管部门提出房屋登记申请，经过政府部门批准和登记，原告于1990年依法取得了该五间平房的房屋所有权证，证上盖有东阿县人民政府的公章。原告一直在此居住。

    1999年，原告在内退后，自已出资将5间平房在原址上翻盖成上下各7间的两层楼房，单位在此楼房中根本就没有任何财产份额。此房屋东西长 24.5米，南北宽 12.5米，建筑面积为579.143平方米。原告向东阿县房屋主管部门提出房屋登记申请，经过政府部门批准和登记，依法取得了该两层楼房的房屋所有权证，证号为东阿房字第01842号，证上盖有东阿县人民政府的公章。原告一直居住使用该房屋至2006年7月。

    从以上房屋的出资情况及使用情况，以及东阿县人民政府为原告依法发放房屋所有权证的情况，可以得知，原告张元领是本案原房屋合法的所有权人。作为所有权人，原告具有依法处分该房产的权利。

    二．原告张元领是原房屋占用土地的合法使用权人。

    1．1989年，原告单位为了解决原告的住房问题，同意原告占用五间平房的土地。1990年县房管局为原告发放了房屋所有权证，也就代表政府认可了原告对所占土地的使用权。1997年，东阿县土地局派工作人员到原告房屋现场进行了实地丈量，进行了土地登记，标明了四邻的情况，记录在案。1999年，原告翻盖两层楼房以后，房管局向原告发放了房产证号为东阿房字第01842号的房产证，对原告占用该国有土地又再次予以确认。原告当时认为，只要政府土地部门进行了土地登记，自己就拥有了此占用土地合法的土地使用权，因此，当初没有申请办理土地使用权证。但只要原告提出申请，并交纳相关的费用，政府一定会为原告办理土地使用权证。

    2．至于原告没有申请办理土地使用权证并交纳土地出让金，是土地确权后的履行问题，属于行政管理的范畴，不影响当事人应当享有的民事权益。原告将单位的国有土地使用权变更为个人的国有土地使用权，经过了政府部门的批准。至于没有交纳土地出让金，是经过了政府部门批准的，政府部门从没有向原告主张过土地出让金，一直允许由原告无偿使用。这也是国家政策所允许的。比如公房和经济适用房所占用的土地，都是由政府划拨给使用者无偿使用，个人不用向政府交纳任何土地出让金，在入住五年后再行转让时，应当由买房者交纳土地出让金。本案中就是东阿县政府同意将国有划拨土地交由原告无偿使用，待转让给被告进行土地开发时由被告向政府交纳土地出让金。

    3．建设部于1997年发布、2001年修改的《城市房屋权属登记管理办法》第6条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条也规定：“地上建筑物、其他附着物的所有权人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”以上的规定也就是所谓的“房随地走，地随房走”的原则。在本案中，原告张元领于1990年和1999年分别取得了五间平房和两层楼房的房屋所有权证，政府也就认可了原告对房屋所占土地的国有土地使用权，并于1997年对房屋所占土地进行了登记，对原告依法享有该土地的使用权再次进行了确认。