没有商品房预售许可证是否可以销售及纠纷案例

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　　没有商品房预售许可证是否可以销售及纠纷案例

    为了规范房地产市场，根据国家城市房地产管理法的规定，全国已都实行商品房预售许可证制度。

　　所谓商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发经营企业在商品房未经初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前，销售商品房的行为均系商品房预售行为，必须持有商品房预售许可证。

　　未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、定购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为。

　　建设部2004年7月20日发布施行的《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”因此，房地产开发企业，在未取得销售许可证前，不得以任何形式进行销售。无证销售是违法行为，所签任何协议将不受法律保护。

　　●开发商未取得预售许可证的，买卖合同是否无效?

　　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　●未取得预售许可证不得收费

　　根据相关法律规定，商品房开发项目首先应取得土地使用权证书、项目规划许可、建设许可和施工许可，方可开发建设。当投资和建设进度等达到一定阶段后，才可获得商品房预售许可资格。而“获得商品房预售许可证前，开发商以任何形式销售、收取费用都是不符合法律规定的。

　　●律师：未取得预售许可证不得收费

　　自贡市民陈立(化名)，近日向本报反映：为购买自贡泰丰房地产开发有限公司新开发的一处联排别墅，他已交了10万元“排号”(左图)，随后又交了10万元“看图纸选房”。仅见过效果图，便已交了20万元，陈立表示心里没有底，“房子还没开修，就收了我这么多钱，到底合不合理?”»全文

　　●房产商没有《预售许可证》竟然敢卖房

　　10日，记者来到了齐女士购买期房的南外环这家楼盘售楼处。看到有人来买房子，售楼处的工作人员非常热情地向记者介绍楼盘的情况，当记者表示想看看有没有商品房《预售许可证》时，售楼工作人员顿时变得警觉起来，称虽没有商品房《预售许可证》，但他们保证能给办下房产证，至于土地证则只字未提。»全文

    ■案例：

　　●购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?

　　[案情]：

　　曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书，协议书约定，房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某，房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后，曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份，该栋房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，当曾某多次催促房产公司办房产证时，房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知，该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼，要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 ：到原告曾某起诉时，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。»全文

　　●开发商未取得商品房预售许可证

　　【读者咨询】读者朱女士来电咨询：2007年3月，朱女士对一套商住楼产生兴趣，即与开发商签订《购房意向书》(以下简称《意向书》)，预订房屋一套，并按约定交纳了1万元意向款。《意向书》仅约定：购房者在一定期限内办理签约，逾期视为放弃订购权，且意向款不予退还。后来双方在签约条款问题上分歧较大，朱女士约定放弃购房，要求退还意向款，但开发商以有约在先为由，拒绝退还。请问：该意向金能否返还?»全文

　　●没有“预售许可证”商品房预售合同效力如何认定

　　[案情]

　　某房地产开发公司(以下简称房产商)与李某于2005年8月签订《商品房预售合同》，约定将其尚在建设中的商品房一处以38万元的价格出售给李某，李某于合同签订时先付20万元，三楼封顶安装门窗搬进住后再付10万元，余款在办理房产证后付清。合同签订后，李某依约交付了第一期购房款，三楼封顶后房产商欲解除合同，李某不同意，遂发生争议。房产商起诉到法院，以自己没有办理商品房预售许可证明，签订合同时隐瞒了这一事实，违反了法律行政法规的强制性规定为由，要求确认合同无效。»全文

   ■知识链接：

　　●购房，请检验《商品房预售许可证》

　　问：消费者如何验证《商品房预售许可证》?

　　答：应该注意以下几方面问题：第一，许可证(副本)必须是原件，复印件无效。第二，许可证上载明的开发企业名称是否和开发商的名称一致，项目名称是否和所购房的楼盘一致，土地使用权证号及用途，欲购买的商品房是否在预售房屋栋号及层数之内。第三，许可证上载明的预售款专用账号是否是《商品房买卖合同》付款方式中的监控账号。»全文

■相关链接：

●商品房预售许可证取得条件

●如何办理商品房预售许可证

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●购房时如何检验商品房预售许可证

●商品房预售许可证与销售许可证的区别

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