【合同效力】违法建筑租赁合同效力问题浅析

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　　【合同效力】违法建筑租赁合同效力问题浅析

　　最高人民法院2009年颁布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称房屋租赁司法解释)，对不动产租赁的相关法律问题做了较为详细的规定，其中第二条明确规定了违法建造房屋租赁合同的效力问题，对实际生活中的相关问题影响较大，笔者将结合《中华人民共和国合同法》等法律、法规及合同法的基本理论对此一问题做简要的分析。

　　1、违法建筑(出租)的现状

　　无论是在理论上还是司法实践中，对违法建筑都没有统一的界定，一般是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施，也就是房屋租赁司法解释第二条中所谓“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证得规定建设的房屋” 的建筑物。实际生活中，违法建筑主要包括以下几种类型：(1)在城市居民居住区内，房主为缓解住房紧张而在合法建筑物周围又自行搭建了厨房、储物间、居住用房等违法建筑;(2)在城乡结合部，住地居民或者村民在空闲土地上自行搭建了不少违法房屋，大部分出租给进城务工的低收入群体，也就是所谓的“城中村”;(3)合法建筑物业主私自改建、扩建，使合法建筑物成为合法建筑与违法建筑的混合体;(4)临时建筑物未办理审批手续或者超过临时建筑物的使用期限的。

　　2、违法建筑物租赁合同效力问题

　　(房屋)租赁合同作为有名合同之一种，其效力首先受到合同法一般规则的影响。按照合同效力的一般理论，房屋租赁合同必须具备合同生效的一般条件，即当事人有相应的行为能力、意思表示真实、标的确定可能及合同内容不违反法律、行政法规的强行性规定和禁止性规定，不违反公共利益，始能发生当事人所期望的法律效果。就违法建筑物租赁合同而言，其效力问题主要存在合同内容违反法律、行政法规的强行性规定和禁止性规定要件之中。首先，违法建筑违反了我国《城乡规划法》第四十条第一款规定在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第四十一条第一款规定在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。同时，《城乡规划法》也规定了违反规划的行政处罚。这些规定表明国家对违法建筑持否定性评价的立场，完全可以归于效力性强制规范。如此规定的根源在于违法建筑规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，使得违法建筑在现行体制外生存，直接危及社会的公共安全，危及人民群众的生命财产安全。

　　其次，我国实体法中有关房屋租赁合同的规定向来要求出租人必须具有出租物的所有权：《城市房地产管理法》第53条明文规定了租赁合同中出租人应该是出租物的所有权人;《城市房屋租赁管理办法》第三条规定房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。第四条规定公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。第六条更是以禁止性规定的形式规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)未依法取得房屋所有权证的;

　　……

　　(五)属于违法建筑的;

　　……

　　综上所述，从解释论的角度来看，违法建筑租赁合同的效力在两方面分析都是无效的：一方面，违法建筑违反了《城乡规划法》，有害于社会公共利益;另一方面，违法建筑无法取得房屋所有权证，以违法建筑出租违反了《城市房地产管理法》，这就决定了违法建筑租赁合同违反了法律的禁止性规定，其效力只能是无效，房屋租赁司法解释也承继了上述立场，认为违法建筑租赁合同效力为无效。

　　3、违法建筑租赁合同无效的例外情形

　　房屋租赁司法解释在确立违法建筑租赁合同无效的原则的同时，也作出了例外规定，例外的条件是出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设，此时人民法院应认定租赁合同有效。出租人在特定时限内取得建设工程规划许可证或主管部门的批准意味着违法建筑以转变为合法建筑，即导致合同无效的要件不复存在，合同向将来为有效(相当于当事人重新订立了合同)，这有利于促进交易，提高不动产的使用效率。至于此种效力变化是否有溯及力司法解释并未规定，有待于在司法实践中进一步细化。还应注意，此处所谓“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审程序中发回到一审法院审理阶段。如果租赁合同已被人民法院或者仲裁机构认定为无效的，即使满足了例外条件，其效力也不能再转化为有效。

　　4、违法建筑租赁合同被认定无效的法律后果

　　房屋租赁司法解释第五条规定了违法建筑租赁合同被认定为无效后的法律后果，具体包括三个方面：

　　(1)返还租赁房屋。回复原状是合同无效的后果之一，《合同法》第五十八条规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”违法建筑租赁合同无效最直接的后果就是占有违法建筑的一方当事人成为无权占有，应当向违法建筑的建造人返还标的物;相对而言，建造人也可行使所有物返还请求权，回复对标的物的支配。

　　(2)房屋使用费的支付。房屋租赁司法解释第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋违法建筑物租赁合同虽然无效，但是占有违法建筑的一方对违法建筑使用的事实却是不可回复的，也就是说，占有违法建筑的一方已经因占有、使用违法建筑获得了利益，违法建筑也因此而有所损耗。这就意味着占有违法建筑物的一方缺乏法定或约定的根据获得利益，并且使建造人受损。建造人可以请求原占有人支付占有使用费，其请求权基础为不当得利，标准可参照先前约定的租金标准，也可由法官以此标准为参照酌情增减。

　　(3)赔偿损失。房屋租赁司法解释第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。