竣工验收与商品房交付

    2007年5月8日、6月6日，简某、陈某分别和某房产公司签订《商品房买卖合同》。双方合同约定：2007年12月31日将经验收合格的商品房交付使用；逾期交楼超过180天，买受人可以退楼。2008年4月30日，某房产公司两次延期交付，到通知业主收楼时，某房产公司案涉商品房没有经过工程竣工验收，也没有经过消防、环保、规划验收，更没有取得市建设局颁发的《工程竣工验收备案证书》。简、陈拒绝收楼。，2008年8月30日、2008年9月25日，陈某、简某先后向法院起诉，要求某房产公司解除《商品房买卖合同》，退还全部购房款及其利息，并承担违约责任。
    2008年11月3日法院开庭审理简某与某房产公司商品房销售合同纠纷一案，2008年11月20日，法院判决书认定：“双方在合同中约定商品房交付时间为2007年12月31日前，某房产公司没有提交《工程竣工验收报告》，以证明商品房已符合国家规定的交付使用条件，因此，某房产公司应向原告承担逾期交房的违约责任。由于某房产公司逾期交楼已超过180日，原告依据商品房买卖合同第九条的约定享有单方解除权。原告在法定期间内行使合同解除权，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。”法院判决：一、解除原告简某与被告某房产公司2007年5月8日签订的《商品房买卖合同》。二、被告某房产公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告简某退还购房款ＸＸＸＸＸＸ元。三、被告某房产公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告简某赔偿损失ＸＸＸＸ元以及支付购房款利息损失ＸＸＸＸＸ元。
    2008年11月4日法院开庭审理陈某与某房产公司商品房销售合同纠纷一案。法院认定：“被告在合同约定的交楼期限内，因无法向原告出示竣工验收备案证书、消防验收方面的资料而遭到原告拒绝收楼。但至本案第二次开庭时止，案涉房地产项目已经取得了《工程竣工验收报告》及建筑工程消防验收意见书，已经具备交付使用的条件。虽然被告存在逾期交楼的行为，但考虑到被告的逾期交楼行为并无导致原告的合同目的无法实现，出于维护市场交易稳定的考虑，本院认为，原、被告应继续履行案涉商品房买卖合同为宜，故对于原告要求解除案涉商品房买卖合同及要求被告承担合同解除的违约责任的请求，本院不予支持，但原告可另行要求被告承担逾期交楼的违约责任。”法院判决：驳回陈某全部诉讼请求。
    陈某不服一审判决，已向中级人民法院提起上诉。陈某的上诉理由如下：
    一、 一审法院认定事实错误
    1、一审法院认为“被告在合同约定的交楼期限内，因无法向原告出示竣工验收备案证书、消防验收方面的资料而遭到原告拒绝收楼。但至本案开庭时止，案涉房地产项目已经取得了《工程竣工验收报告》及建筑工程消防验收意见书，已经具备交付使用的条件。”是认定事实错误。事实是：到本案开庭时，案涉商品房仍然没有经过竣工验收，也没有向法庭提交合法的竣工验收报告，更没有获得市建设局颁发的《房屋建筑工程竣工验收合格备案证书》。
    某房产公司第二次开庭时提交了一份伪造的2007年12月20日的竣工验收报告，该报告同市人民法院2008年11月20日作出的（2008）东法民一初字第23939号、第23940号、第23941号、第20542号民事判决书所确认的事实不符。市人民法院在上述案件中认定的事实是：案涉楼盘在2007年12月31日前，没有经过竣工验收，不具备交付使用的条件。人民法院生效判决所确认的事实，无需上诉人另行举证。同时，该伪造的《竣工验收报告》又是违反法律强制性规定的。案涉商品房2009年4月13日才获市规划局的规划条件核实。根据《城乡规划法》第45条规定：“未经规划条件核实，建设方不得组织竣工验收。”故，某房产公司伪造的《竣工验收报告》是无效的，不能作为认定案件事实的依据。没有证据证明某房产公司在案涉商品房2009年4月13日获市规划局规划条件核实后，取得合法的《竣工验收报告》。一审法院以某房产公司伪造的、无效的《竣工验收报告》作为认定案件事实的依据，认定在本案开庭时止，案涉房地产项目已经取得了《工程竣工验收报告》，已经具备交付使用的条件，是认定事实的重大错误。
    2、一审判决书对案件的关键事实没有厘清。某房产公司逾期交房多少天？是否达到双方合同约定的解除条件？是决定本案胜负的关键事实，一审判决没有认定清楚。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2007年12月31日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”同时，双方签订的合同第九条还约定：“出卖人逾期交房达到180天，买受人有权选择退房。”时至本案开庭之日，某房产公司尚未取得《工程竣工验收报告》，也没有取得市建设局发给的《建设工程竣工验收合格备案证书》，被上诉人逾期交房已达505天，已经成就了双方签订的合同第九条合同解除的条件。然而，一审判决书对该至关重要的事实没有认定，这也是其作出错误判决的原因。
    二、 一审法院的判决适用法律错误
    1、上诉人是以被上诉人逾期交房已经达到双方在合同第九条约定的解除条件为由，依据《合同法》第93条规定，起诉到人民法院要求解除合同的。而一审判决书偷换概念，变更了上诉人的诉求理由，一方面确认被上诉人逾期交房，而另一方面又以逾期交房行为没有导致合同目的不能实现为由，判决驳回上诉人解除合同的诉求。若依据一审法院的判决理由，《合同法》第93条规定的双方约定的合同解除条件成就后，还必须有导致合同目的不能实现的情形，解除权人才能行使合同解除权。一审判决的附加条件，既是对《合同法》第93条的理解错误，也有法官造法之嫌（对基本法律的修改是全国人大的权利），这也是一审法院作出错误判决的原因之所在。
    2、一审判决书以“维护交易秩序稳定的考虑，原、被告应继续履行案涉商品房买卖合同为宜，故对原告要求解除案涉商品房买卖合同及要求被告支付解除合同的违约金的请求，本院不予支持。”这是对契约精神的极大损害，也是对最高人民法院近期出台的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的错误理解。最高法《指导意见》要求“要妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；……对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。”可见该《指导意见》严格审查的前提是“依法”，不能解除的前提是“不符合解除条件”。不是说有法不依，更不是说符合解除条件的也不能解除。被上诉人逾期交房505天，已经达到双方在合同第九条约定的解除条件。一审判决书是对最高法《指导意见》的片面的、错误的理解。如果依此判决，诚信守约方依法依约的诉求得不到法院的支持，而本来就处于交易强势方的严重违约者得不到法律的制裁，则会更加助长其对诚信的市场交易秩序的破坏。培育公民诚信守约的契约精神才是对市场交易秩序的最好维护。

    三、 一审法院一案两判，有损国家法律的统一实施

    市人民法院在2008年11月20日判决的同一楼盘、同一事实案件中认定：案涉楼盘没有经过竣工验收，不具备交付使用的条件，判决支持了六原告解除合同的诉讼请求。省高级人民法院审判委员会讨论通过的《关于规范民商事审判自由裁量权的意见》明确规定，法官可以行使自由裁量权的五种情形是：法律明文规定由法院根据案件事实的具体情况进行裁量的；法律规定由法院从几种法定情形中选择其一的；法律规定由法院在法定的范围、限度内裁量的；法律规定不具体或没有明确规定的；法律规定的其他适用自由裁量权的情形。本案上诉人的诉求既有合同依据，又有法律依据，不存在法官行使自由裁量权的情形。而一审法院对同一楼盘、同一事实的案件，同一法院却作出截然相反的两种判决，有损国家法律的统一实施。一审判决书同案不同判，破坏了法律所应有的统一性、确定性和可预期性，破坏司法的公信力和权威性，有损于诚信的市场交易秩序和国家司法公信力的建立。

    目前，案件正在审理中。