关于农村房屋买卖合同纠纷案例分析

关于农村房屋买卖合同纠纷案例分析

现在，社会快速发展，不断扩展城市化的领土，而有关于农村房屋买卖的纠纷也随之增加，买卖双方纠纷不断。那么，面对农村房屋买卖合同纠纷时，应该考虑什么因素。怎样处理农村房屋买卖合同纠纷？

随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观现实。在利益刺激下，多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，买卖双方纠葛不断。

最为典型的例子是北京“画家村”事件。李玉兰是在北京通州宋庄购置房屋的众多画家中的一位
。2002年时，李玉兰购买马海涛的房屋和院落只用了45000元。但是，由于近年房价的上涨，宋庄地区的商品房价格已经从当初的每平方米1500元，飙升至如今的每平方米7500元。如马海涛一样低价卖掉房子的很多农民，开始后悔当初“没有远见”，纷纷主张以往的房屋买卖合同无效。

李玉兰是宋庄“画家村”中第一个领到判决书的画家，在李玉兰与马海涛的交锋中，北京市第二中级人民法院终审认定“城市居民不得买卖农村集体经济组织成员的住房”，判决房屋买卖合同无效，李玉兰90天内腾房，而马海涛支付李玉兰9.3万余元的补偿款。但二中院的判决同时指出，马海涛是导致该协议无效的主要责任方，李玉兰可就赔偿问题另行主张。

李玉兰的代理人指出，马海涛当初在卖房时明知农民房及宅基地禁止流转的规定，但是为了追逐利益，仍然将房地出售。如今房价上涨，马海涛又利用国家法律和政策的规定，要求退房以谋取更大利益，实属有失诚信的行为。

法官视点：在农村房屋买卖纠纷的处理中，很关键的问题是如何认定农村房屋买卖合同的效力。根据我国土地管理法规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员的福利性待遇，与农村集体经济组织成员的身份紧密相连，且一户只能有一处宅基地。而且，国家政策一直以来屡屡强调农村房屋不得进行买卖。2007年12月，国务院常务会议再次强调：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。物权法明确规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。此处的“国家有关规定”当然包括相应国家政策。

从司法实践来看，法院对于农村房屋买卖，一直以来秉持着以认定合同无效为基本原则，以认定合同有效为例外的处理方式。前文提到的李玉兰一案即是实例之一。而在笔者亲自处理的近30件农村房屋买卖案件中，除少数案件根据具体情况未支持出卖方要求认定合同无效的请求外，绝大多数案件均认定房屋买卖合同无效。

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