涉及房屋买卖合同纠纷案件的其他纠纷处理

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涉及房屋买卖合同纠纷案件的其他纠纷处理 (2012-11-15 16:05:16)

标签： 房屋买卖 拍卖 杂谈 分类： 房产建筑｜诉讼

　                      涉及房屋买卖合同纠纷案件的其他纠纷处理

                                                          赫少华 律师（整理）

　（一）买受人直接主张确权纠纷的相关问题

　　由于在买卖合同履行过程中，双方存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括将标的物的所有权转移给买受人。但是买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权。

    因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按照合同约定要求出卖人履行协助办理产权过户手续。故在买受人主张确权的情况下，应当向当事人释明法律关系，告知其可以变更诉讼请求。

　　（二）基于拍卖关系而产生的房屋买卖合同纠纷的相关问题

　　拍卖，是指由专营拍卖业务的拍卖行接受货主的委托，在一定的时间与地点，按照一定的章程和规则，通过公开叫价竞购的方法，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的现货买卖方式。在审理相关房屋买卖合同纠纷时，应注意：

　　1．在法律适用方面。依照特别法优先于普通法的法律适用原则，法官应优先适用《拍卖法》的相关规定，只有《拍卖法》没有规定的情况下，才可以适用《合同法》的相关规定；

　　2．拍卖效力的认定。

    A、《拍卖法》规定禁止拍卖的物品不得拍卖，因此法律规定禁止转让或限制转让的房屋，如未依法履行相关手续而进行拍卖的，应当认定为无效；

    B、《拍卖法》规定，拍卖人应当是依照《拍卖法》和《公司法》设立的从事拍卖活动的企业法人，但如果基于拍卖而订立的房屋买卖合同没有其他无效事由，仅拍卖人主体资格存在问题的，从保护交易安全的角度，仍应确认有效，对拍卖人的问题应通过行政处罚的途径予以解决。在审理有关通过拍卖获得房屋所有权的案件中，对拍卖人的主体资格、买受人的身份情况以及拍卖人是否尽到善意管理人的义务等都要一一进行审查。

　　3．拍卖与优先购买权的协调问题。我国民法中承认的与房屋有关的优先购买权主要有：承租人优先购买权、共有人优先购买权、承典人优先购买权、国有土地使用权人优先购买权。

    为保护法定优先权人的先买权，拍卖人应当在其将房屋交付拍卖前的合理期限内通知优先购买权人，优先购买权人应当在拍卖人确定的合理期限内主张优先购买权，逾期不主张的，视为优先购买权人放弃优先购买权，拍卖人可以不通知优先购买权人参加竞拍。

    其次，优先购买权人主张优先购买权的，拍卖人应当通知其参加竞拍，只要优先购买权人出价不低于其他竞拍者，则应由优先购买权人拍得房屋。审理中，法官应根据上述原则对相关事实进行审查，并以此确定房屋买卖合同效力。

　　（三）预约合同纠纷的相关问题

　　1．区分预约合同和本约合同。根据房屋买卖合同有无正式签订，可以将买卖合同分为预约合同和本约合同。本约即正式合同，当事人可直接据此要求相对方履行约定义务，而预约是指谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本约合同达成的书面允诺或协议。预约所指向的履行标的为双方订立本约的行为，一般包含将来订立本约的基本条件和基本内容。审判实践中，一般表现为商品房预售的认购书、意向书、承诺书等形式。预约合同还可分为以订立合同为目的的签约预约和以促使合同生效为目的的生效预约。庭审中应当注意根据合同约定的内容综合判定合同的性质，而不能仅从形式或名称上进行判断。