《律师在线》第二期：商品房买卖合同纠纷

　　【法条内容】

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第三条  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　【法条解析】

　　本法条核心是对商品房销售广告及宣传资料在构成要约的界定。明确规定销售广告及宣传资料构成要约需满足以下三个要件：

　　要件一  广告内容须是针对商品房规划范围内房屋及相关设施；

　　要件二  所作的说明和允诺具体确定；

　　此部分为核心，此处的“具体确定”要求不能抽象、笼统且不得存在不同解释的可能，如“高档电梯”‘“简约风格”“高级防盗门”等含糊、不明确的描述性语言；而明确肯定需如对开发规划范围内的房屋结构、层高、间距、绿化率做详细描述或数据说明，或在小区平面图上标示具体、明确并附有详细数据说明和允诺。

　　要件三  对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。

　　【精典案例】

　　2000年、2001年某房产开发将自建的“静安丽舍—恒辉阁”对外销售，业主们在签订合同支付房款后入住。2002年，开发商又开始建造“静安丽舍—荣辉阁”。业主在得知“荣辉阁”与“恒辉阁”的间距从原来约定的50米缩小到30.4米时诉到法院要求开发商赔偿违约金损失费。

　　法院审理后查明房产开发商在“销售广告和宣传资料”中所附的小区规划平面示意图”，显示的小区平面布局，具体明确，对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。

　　法院判决开发商承担违约责任，支付违约金。

　　【律师提点】

　　一、开发商发布的广告及宣传资料一般为要约邀请，如未写入购房合同，对开发商不具约束力，请业主慎重勘别对待；

　　二、购房时，对影响业主购房意愿和一些实质性的广告内容可要求写入购房合同或补充协议中；

　　三、对于广告及宣传资料中符合“要约”的，可让律师做见证或做公证；

　　四、妥善保管购房过程中的广告及宣传资料，如有纠纷即可做为证据。