律师点评房产纠纷（二）

开发商交付未经竣工验收合格的房屋，买方已经实际使用居住，还可以请求开发商承担逾期交房的违约责任吗？

【基本案情】

    2010年7月，甲与A房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：甲购买A公司开发的住宅房屋一套，A公司应于2011年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付甲。如逾期交房，A公司应自约定交房的最后期限的第二日起至实际交房之日止每日按已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。

    2011年12月31日，A公司向甲实际交付房屋。交接房屋时，A公司在其制定的《房屋交接表》中明示：“现项目已通过质量验收，还未进行竣工验收备案登记，你在认知该现状的情况下，经验房后自愿接房”。甲在交接表上签署“同意接房”，并实际占有了该房屋。

    2012年9月30日，甲接收的房屋经竣工验收合格。之后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷，A公司向甲支付了2011年12月31日之前的逾期交房违约金，不同意支付自2012年1月1日起至2012年9月30日止的逾期交房违约金。甲遂向法院起诉，要求A公司每日按甲已付房价款的万分之二支付自2012年1月1日起至2012年9月30日止的逾期交房违约金。

【法院判决】

    法院审理认为，A公司虽于2011年12月31日将房屋交付给甲使用，但该房屋尚未竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件。A公司除承担2011年12月31日将房屋交付傅瑶使用前的逾期交房违约金外，还应承担直至交付合格房屋为止期间相应的逾期交房责任。但是，在双方的书面交接房手续已载明房屋不符合合同约定的交付条件的情况下，甲仍签收接房并使用，故对A公司所承担的合同约定的违约责任额度应予以酌情减轻，遂判决A公司每日按甲已付房价款万分之零点五承担相应的逾期交房违约金。

【律师点评】

    开发商向购房者交付尚未竣工验收合格的商品房的，应承担相应的逾期交房违约责任。我国法律明确规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。交付经竣工验收合格的房屋既是法律的强制性规定，也是本案双方当事人在合同中的约定。因此，A公司向甲交付未经竣工验收合格的房屋既违法了法律强制性规定，也违反了合同约定。虽然甲知悉房屋未竣工验收合格并实际接收了房屋，但A公司至房屋竣工验收合格前的逾期交房违约责任不能完全免除。但是，甲明知房屋没有竣工验收合格而接房，有一定过错；其占有房屋并使用，已使其损失有所减小，所以法院综合双方的责任情况作出了判决。

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