上市前百亿“激进”拿地 农工商房产高负债超70%警戒线

    2012年底刚性债务达到111亿

本报记者熊晓辉上海报道

继房企大鳄绿地借壳（600708.SH）上市融资。

据《中国经营报》记者从农工商房产大股东光明集团管理层人士处了解的情况，虽然农工商房产早有上市打算，但此次借壳重组亦属“突然”，“大股东做了一个重大的决定”。

上述人士告诉本报记者，之所以是农工商房产借壳，而不是让海博股份继续发展物流产业，理由在于“房地产是资金密集型企业，农工商房产对资金的需求更急迫”。

在2013年斥资百亿元大举拿地的情况下，资产负债率可能进一步飙升，更加强融资需求。负债高企农工商房产负债大幅攀升，2012年年底刚性债务达到111亿元，资产负债率高达74.36%，已超过业内公认70%的警戒线。

去年6月至今，农工商房产至少斥资100亿元在全国范围内激进购地。

尽管这几年农工商房产努力想要突破上海区域，尝试在长三角和全国布局，在多位沪上地产人士眼里，农工商房产仍然是一个“区域性公司”。从农工商房产的布局来看，主要项目在上海。2013年才提出走出上海的战略构想，以上海作为本部，长三角地区作为发展重点，在保持上海和长三角开发量的基础上向全国发展。3至5年以后，在农工商房产全国的布局中，上海和长三角要占总量的50%。

农工商房地产官网上公布的数据显示，2013年2月至2014年2月，公司储备土地3290亩，是前三年土地储备的总和，累计增加项目25个。目前其土地储备65%集中在长三角地区，其中上海占13.8%，江苏占23.4%，浙江占27.8%。

据记者不完全统计，去年6月至今，农工商房产至少斥资100亿元在全国范围内激进购地，涉及杭州、绍兴、宁波、湖州、金华、舟山、宜兴、扬州、武汉等十多个城市。

去年9月3日，杭州萧山三宗热门宅地开拍，吸引了包括恒大、农工商、万科、金地、保利等在内的全国性房企和滨江、莱茵达、三江、开元、昆仑等在内的杭州本土房企等十余家开发商竞价。

最终，农工商房产则紧随其后，在21号地块“惜败”恒大后包揽22、23号地块，两宗地成交总价14.86亿元，平均楼面价高达9201元/平方米，其中22号地块9892元/平方米的楼面价直奔万元。

在高价夺得杭州宅地后，农工商房产在浙江省的扩张步伐“一发不可收”。2013年10月22日，农工商房产在宁波北仑和湖州南浔各拿下两幅土地，总耗资约14亿元；2013年12月5日，农工商房产又斥资6.88亿元拿下浙江富阳一幅土地。

2014年国内楼市降温，农工商房产继续圈地。1月16日，农工商房产斥资11.96亿元拿下浙江金华一幅土地；1月23日，农工商房产又以10.5亿元的总价拿下浙江舟山一幅土地。近期，农工商房产还斥资约7.5亿元，分别在江苏宜兴和扬州各拿下一幅土地。

对于农工商的大举扩张，同策咨询研究部总监张宏伟表示：“上市前，房企一般都会有大的拿地动作。土地作为房地产开发的两大核心要素之一，决定有多大发展潜力。从市场估值角度，上市前拿地也有增加资产这方面的考虑。”

在给记者的一份邮件回复中，农工商房产表示，从战略布局上，农工商房产在2012年年初就明确了“精耕上海，深耕长三角，辐射全国”的拿地策略。“2013年我们进入的城市较多，主要还是集中在长三角；对于投资区域的选择，我们有量化的标准。”百亿激进拿地农工商房产相关财务数据2012年在当前楼市出现降温迹象的情况下，农工商房产激进扩张的做法被认为存在风险。业内人士担心，今年的楼市变局，对于企业经营能力和资金链都是重要考验。

在本报记者掌握的数据显示，农工商房产目前布局25个城市，在建拟建项目多达63个，累计开发总量超2000万平方米，年开发量近200万平方米。

从财务数据来看，农工商房产负债大幅攀升，2012年年底刚性债务达到111亿元，资产负债率高达74.36%，已超过业内公认70%的警戒线。在2013年斥资100亿元拿地的情况下，资产负债率可能大幅飙升。

根据新世纪资信评估公司所出具的最新评级报告显示，截至2012年底，农工商房产总资产为191.37亿元，总负债为142.3亿元，其中刚性债务111.13亿元，营业收入为62.4亿元，净利润为5.82亿元，资产负债率74.36%。与2011年相比，在营业额同比增长39.78%的情况下，负债也同比增长了36.27%，负债率也上升了4.07%，净利润却下滑7.4%。

4月23日，本报记者试图联系农工商房产，相关人士表示：“负责人不在”。目前尚无法得到农工商房产2013年的财务数据，有待一个月后重组方案公布。