划拨土地用于房地产开发问题

划拨土地用于房地产开发问题

　　划拨土地通常位于城市中心地带，交通便利，市政设施完善，而且地上物陈旧，价格较低，故深受房地产公司青睐。房地产公司的开发动机可以是获取土地使用权直接开发，也可以是与土地使用权人合作开发。无论何种方式，划拨土地使用权必须转让，必须遵守规范划拨土地使用权转让的现行法规：1、根据《房地产管理法》，划拨土地使用权转让实质是政府收回土地，再次出让的行为，房地产公司不是从原划拨土地使用权人，而是从政府受让土地;2、根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)与《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。3、根据《物权法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让，故房地产公司必须采用竞价方式受让土地。据此，在现行法律框架内，房地产公司与政府协商取得土地，或者与划拨土地使用权人人合作开发无法行通。
 
　　以北京市为例，2007年11月修订的北京市实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法第27条规定：“除本办法第四条第(一)至(四)项规定的划拨用地外，以下列方式转让划拨土地使用权的，须经土地行政主管部门和规划行政主管部门、财政部门批准，由土地使用者同土地行政主管部门签订土地使用权出让合同并补交地价款后，方可进行：(一)出售、交换、赠与划拨土地使用权或者以划拨土地使用权换取财物、合作建房的;(二)以划拨土地使用权入股或者作价投资的;(三)以企业兼并方式转让划拨土地使用权的;(四)转让地上建筑物、其他附着物连同转让划拨土地使用权，包括出售开发建设的房屋连同转让划拨土地使用权的;(五)以其他方式转让划拨土地使用权的。未经批准擅自转让划拨土地使用权的，由土地行政主管部门依法没收其非法收入，并根据情节对非法转让双方处非法收入2倍以下罚款，直至依法收回划拨用地，没收地上建筑物。”关于出让的方式，2005年4月制定的《北京市国有建设用地供应办法(试行)》第12条第2款规定：“划拨土地使用权人不得自行对划拨土地进行开发建设。需改变现状土地用途进行开发建设的，可以由政府收回划拨土地使用权，或者经市人民政府批准转让他人开发建设并按照市场价补缴土地出让金。对其中用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地交易市场公开进行。”市国土局等五局委2002年6月28日制定的《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》规定：“自2002年7月1日起，凡用于经营性开发的项目用地，按以下规定办理……(二)原划拨土地使用者需转让其划拨土地使用权或改变用地性质用于经营性开发的，须进入市土地交易市场公开交易。”但凡划拨土地用于经营性开发，必须纳入政府统一供地渠道，房地产公司只能从土地交易市场受让土地。
 
　　对“先斩后奏”式的合作开发纠纷，司法机关仍然坚持尽量减少无效合同，促使土地资源有效利用的原则，采用合同效力补正制度，《国用土地使用权合同纠纷司法解释》第16条规定：“土地使用权人
未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”合作开发合同是否有效仍然取决于有批准权的人民政府是否追认，起诉前已经办理批准手续的，合作合同有效。房地产公司不能当然认为司法机关鼓励“先斩后奏”式的合作开发，司法解释只是为已经发生的纠纷提供解决方案，房地产公司决不能心存侥幸，一旦政府不予办理批准手续，合作双方将遭受巨大经济损失，故在法律框架内行事才能保证安全稳定地实现目的。