陈洁：要关注购房合同 更应关注合同补充协议

　　新华房产3月4日青岛讯（记者 周骁 李超 许颖敏）27日下午，文康律师事务所陈洁律师做客新华网，就购房过程中容易产生的纠纷与网友进行了交流，并向消费者介绍了合理规避风险的实际做法。访谈过程中，陈洁律师一再提醒消费者，要依法维权，谨慎对待购房合同，尤其是补充条款内容。

　　记者：签订正式购房合同前，通常会签署一份认购书。同时，购房者须依照约定缴纳一定数额的款项。如果购房者感觉购房合同对己不利或者单纯不想买了，购房者能否索回认筹金？为什么？

　　陈洁：一般在房地产买卖合同签订之前，开发商都会和购房者签订一份认购书，目的就是锁定购房者，为将来签订购房合同做一个准备。认购书的法律性质在法律上是预约合同，同样对于签约的双方都有法律约束力，所以购房者在签订这份认购书的时候也需要高度重视这份认购书，审慎的对待认购书，在和开发商相互协商的基础上签订认购书。

　　如果说签订了认购书，购房者也缴纳了认筹金，购房者不想继续购买，这种情况视不同的状况对待。如果购房者签订了认购书，对于（正式）购房合同没有达成一致的话，我们认为购房者并不构成违约，开发商应该退还购房者认购金；如果购房者单方面、无正当理由地不想签订购房合同，这种情况视为是购房者违约，那么按照认购书约定，购房者会丧失了索回认购金的权利。

　　尤其值得注意的是认购合同标明的认购金是什么情况，有的是诚意金、认筹金，有的是定金，如果是定金的话因为开发商原因不能和购房者签订购房合同，那么开发商需要双倍支付购房者定金。这些情况关键是确定后期无法签订购房合同的原因。

　　记者：签订正式购房合同同时，应该注意哪些事项？是否有修改的权利？

　　陈洁：在签订正式的购房合同之前，需要从以下几个方面提醒购房者：

　　购房是一项重大的决策，购房者在签订正式购房合同之前一定要充分了解房屋的情况，在签订合同的时候除了留意普通购房合同常见的一些条款外，比如房款的交纳、交纳的方式、交房的期限、产权证办理的期限等等。

　　购房者应该根据自己的实际情况订购房合同。比如，买房目的是为结婚做准备，婚期是否和交房时间相矛盾，对于交房时间应该和开发商重点协商，还可以约定重大的违约责任去敦促开发商准时交房；再比如，购置的房屋是用来投资的商铺，这类房屋的墙体、楼梯间等等部位都拥有很大的价值，能够给业主带来巨大的经济利益，在这种情况下购房者应该和开发商协商将来这些公共部位的使用权利以及利益归属。

　　所以购房者在签订购房合同时候一定要结合自己的实际情况认真阅读购房条例，明确自己关注的内容都能在合同当中体现出来。

　　记者：如果实际购房合同与《认购书》中条款不符，是否属于违约？

　　陈洁：不管是政府的合同文本，还是开发商的补充协议，都应当是在协商的基础上建立的。

　　首先，确定合同是平等主体之间协商的结果，购房合同也不例外，没有一方强迫不经协商直接签约。认购书的目的是约定双方在一定期限按照一定的条件来签订正式购房合同。认购书签订以后，双方在签订合同的时候依然需要协商和谈判。

　　在认购书中已经约定的内容，比如具体的房屋面积、位置等，这些可以不在协商的范围之内，这些内容可以直接成为合同的一部分。假如在签订购房合同的时候，开发商告知购房者所认购的房屋与实际认购不符的，这时候购房者可以拒绝签署购房合同；假如购房者经过和开发商的协商就重新确定的面积签订了购房合同，这样是不能认定开发商违约。

　　只要购房者和开发商达成一致，就不构成开发商违约。在购房者与开放商协调无果的情况下，购房者是可以要回认购金的。如果开发商违背了认购书上的义务，如开发商一房多卖情况，那么，开发商不仅仅要归还购房者的认购金，还必须承担相应的法律赔偿。

　　记者：开发商的宣传或者口头承诺，购房者要求其写入合同条款是否可行？如果对方拒绝怎么办？

　　陈洁：需要提醒购房者的是，签订的合同并不单单指的是双方的书面合同，还包括双方在谈判当中达成的一些口头约定。但是，在出现纠纷时候，口头承诺容易造成举证的困难，购房者不容易证明开发商有更改过这样的承诺，没有这些证据购房者就不能要求开发商履行口头承诺。鉴于这些问题，购房者在签署正式合同之前可以要求开发商将之前口头约定，如置业顾问口头承诺作为购房合同的一部分。