建筑工程质量保修金返还时间

一、 关于建筑工程项目质量保修问题的法律规定

    关于施工方工程质量保修责任问题，《建筑法》第六十二条明确规定了建筑工程实行质量保修制度，要求建筑施工企业对自己施工范围内工程承担质量保修责任，对建筑工程的保修范围《建筑法》作了列举式规定，另规定具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定；2000年1月30日国务院发布的279号令《建设工程质量管理条例》第40条和2000年6月30日建设部发布的第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》第七条对工程保修范围和保修期限做出具体明确的规定：保修范围上除了规定具体工程工程项目内容；保修期限上规定了各专业工程的“最低保修期”，同时规定当事人双方可以就其他项目的保修期限作出约定。上述规定属于法律、法规强制性规定，合同当事人必须遵守，对保修范围的约定不得少于上述内容，同时保修期限不得低于最低保修期，否则约定无效。 建筑施工企业应按照法律和双方合同在保修期内履行保修范围内的工程质量保修责任，否则对保修期内质量缺陷所造成的损失，承担赔偿责任。赔偿的数额除了工程缺陷处理的维修费用外，还包括由此而给建设方或第三方造成的赔偿费用，当然这一切首先要以质量缺陷完全归责于施工单位的责任，即按照《合同法》第282条规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的”，总之，有了过错才有责任，该质量缺陷的责任确定须经严格的程序查明。即使在质量保修期后由于质量缺陷导致人身和财产损害仍应承担赔偿责任，当然这种责任因导致损害并有主张才存在。

二、 建筑工程合同中关于质量保修金内容的约定

    目前建筑工程当事人订立合同往往采用99示范文本，该文本明确约定了保修合同是施工合同组成部分。文本通用条款第34.2条规定：“承包人应在工程竣工验收前，与发包人签订质量保修书，作为本合同的附件（附件3）”，保修合同是施工合同的附件，因此也是施工合同的有效组成部分。在另行订立保修合同的同时，双方当事人往往在示范文本专用条款第26条中约定对质量保修金采用从工程结算款中留置方式，多做作如下约定：“…工程验收合格后支付到工程结算总额的95% (或另一比例)，剩余的5%（或剩余部分）作为质量保证金，待保修期满后一次性付清”，双方有关质量保修金的争议往往因此而起。 在工程施工过程中，当事人多采用《房屋建筑工程质量保修书》示范文本订立保修合同，该示范文本更强调对工程质量保修的范围和内容、保修期、保修责任、保修费用方面的约定，但往往对保修金的返还时间问题没提供给双方约定的空间，99示范文本的施工合同中约定质量保修金的返还期为“保修期满”，而不同专业工程项目却对应者不同的保修期，施工方往往不是一个专业承包或劳务分包，其施工范围多包含各专业工程项目，不可能将此部分质量保修金再对应不同的项目、不同的保修期限进行拆解，待各部分工程项目保修期到期后再予以返还，当双方引发争议时，更易对“保修期满”产生不同的主张。特别需要指出的是地基基础工程和主体结构工程保修期为设计文件规定的该工程合理使用年限， 而建筑工程中地基基础工程和主体结构工程设计文件规定的合理使用年限往往是比较长，多集中在50-70年间，该部分工程须经历如此长的时间后才将此部分保修金返还给施工方，明显显示公平，有违法律公平合理的原则，实际上没有操作性，笔者认为上述观点不予采信。

三、 实务中关于建筑工程合同质量保修金返还时间问题的处理

     双方在施工合同中约定采用留置工程结算款作为预留工程质量保修金的方式，完全是为将来在保修期内，发生归责于施工方质量缺陷时，能更好地督促施工方履行法律和合同的保修义务，防止损失进一步扩大；如果施工方不履行其保修义务，建设方有权扣除施工方的保修金作为维修和赔偿费用，并就超出保修金部分有权向其追偿，由此可见工程质量的保修金的完全起到保证金的作用，即便在没有预留质保金的情况下建设方对施工方违反保修责任所要承担法律责任的主张同样能够得到法律的支持，其合法权益同样能得到保障，不宜采取长期留置质保金的方式来约束施工方。 在出现上述质量保修金的返还期约定为“保修期满”的实务处理中，笔者认为可针对具体情况区分对待，首先要看保修范围和内容集中在哪些专业工程项目，可待占保修金比例较大的专业工程项目保修期满到期后，将保修金清算后全部返还给施工方，但保修金的返还并不意味者施工方缺陷责任期已满，其保修责任的解除，施工方仍需对其他仍处在保修期内工程项目承担质量保修责任，直至该部分专业工程的质量保修期届满，只不过此时建设方已不再持有施工方预留的保修金。这样做法，在双方就保修金的返还约定不明的情况下，完全符合法律公平合理的原则。

四、为减少建筑工程合同中质量保修金返还的纠纷，当事人须就此内容作明确的约定

关于建筑工程合同中质量保修金预留返还事项的规定，国家相关的法律、法规在逐步进一步认识和明确中，其中2004年十月二十日财政部、建设部发布的财建【2004】369号文关于印发《建设工程价款结算暂行办法》中第七条规定：“发包人、承包人应当在合同条款中对涉及工程价款结算的下列事项进行约定：…（七）工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限” ，第十四条第（四）项：“…待工程交付使用一年质保期到期后清算（合同另有约定的，从其约定）” ；2005年1月12日建设部、财政部发布的建质[2005]7号《建设工程质量保证金管理暂行办法》第三条中也规定发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的预留、返还方式、预留比例及期限等事项进行明确的约定，由此可见，法律法规倾向于就此问题双方能够在施工合同（或保修合同）中事先做出明确的约定，以防止双方争议的发生。