土地地价款应准确计入房产原值计算缴纳房产税

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土地地价款应准确计入房产原值计算缴纳房产税

　　根据财政部和国家税务总局联合下发的《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的文件要求，纳税人在申报缴纳从价计征的房产税时,应将为取得土地使用权而支付的土地价款及开发土地发生的成本费用计入房产原值，依法缴纳房产税。
 

　　政策出台后，纳税人申报当期的房产税时，应当注意其房产原值应有三部分组成，一是房产自身的价值，二是与房屋主体不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，三是土地价款及开发费用。本人认为要准确理解、贯彻落实此项税收政策，还需从以下几个方面着手：

 

　　一、如何确定房产

 

　　房产税的征税对象是房屋。根据(1987)财税地字第3号关于房产的解释，“房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够庶风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”首先明确的是房产税的征税对象是房屋。其次是独立于房屋之外的建筑物、构筑物如烟囱、硬化地面、绿地等不属于房产，不缴纳房产税。
 

　　二、如何确定房产原值

 

　　对于房产原值的确定，总局先后出台了几个相关文件进行了阐述。根据（1986）财税地字第8号第十五条“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。(1987)财税地字第3号对此规定进行了补充规定“凡按会计制度规定，在账簿固定资产中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定原值，计征房产税”。财税[2008]152号第一条规定“对依照房产计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”同时规定，（1986）财税地字第8号第十五条同时废止。
 

　　三、计入房产原值的附属设备范围
 

　　根据(1987)财税地字第3号第二条及国税发[2005]173号第一条、第二条的规定,可以看出一是计入房产原值的附属设备必须与房屋不可分割。二是配套设施一般不单独计算价值。三是凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。以上三点是判断计入房产原值的附属设备及配套设施范围的基本原则，在具体实务中需税务人员审慎把握。在国税发[2005]173号文第二条中还对附属设备和配套设施的更换如何进行税务处理作出了明确规定，这也体现了税法的合理性。
 

　　四、正确理解出台此项政策的原由
 

　　多数纳税人看到财税[2010]121号文的此项规定时，对将地价款计入房产原值计征房产税表示不理解。深究其原因是会计准则与会计制度对企业取得的土地使用权如何进行会计处理，存在不同规定。根据《企业会计制度》第四十七条“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”依据此项规定，土地价值是房产原值的必要组成部分。而从2007年1月1日开始施行的新会计准则，首先在上市公司施行，并鼓励其他企业采用。根据《企业会计准则第6号—无形资产》应用指南中对土地使用权的规定，企业取得的土地使用权应作为无形资产进行核算，但对房地产企业保持会计制度原有的规定不变。采用新准则的企业，缴纳房产税的房屋原值中不包含土地价款，而执行会计制度的企业，缴纳房产税的房屋原值是包含土地价款的。因会计处理方式不同，导致企业税负不公。而一些企业更是为了少缴纳房产税，有意将房产原值中包含的土地价值剥离出来，进行恶意税收筹划。121号文件的出台有效遏制了类似行为，堵塞了税收漏洞，促进了企业间的税负公平。
 

　　五、大地小房的税务处理