房屋确权纠纷咨询

匿名 2008-11-08

房屋确权纠纷咨询

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您好,黄律师,最近我们将要有个关于房屋纠纷的案子要处理,但家里人都对法律不是很了解，特向您咨询一系列问题,希望您能从百忙中抽出些时间给予解答,谢谢.
事因是十多年前奶奶家的平房改造,之后分了一处偏单五十多平米,市中心地带,但已年过十多年,现在奶奶已83高寿,爷爷早已不在,,至今没有房本,只有我父亲一个儿子,其他全都是闺女,其他人未尽任何赡养义务,我母亲在我奶奶说要把房子给我们后,一直照顾着奶奶,但奶奶那边包括奶奶说给说不给,总是变卦,而且房本找了很多地方都办不下来,当初拆迁时,是由我四姑夫受委托全全办理的,但房本却上天无路下地无门,而现在又由我老姑夫负责此事,说已经托了房管站的人,可以办本了,(在我母亲照顾我奶奶时,由于她们都说要把房子给我,因此奶奶的相关证件,户口本身份证以及办房本最重要的拆迁协议都在我家,并且还有奶奶按过手印和签字的类似遗嘱的一个房屋全全委托的一个单子)但现在我家和奶奶家的关系由于中间奶奶那边人的一次又一次变卦已经反目,我奶奶把我父亲告上法庭,奶奶那里先颠倒黑白,称这些年未能办理房本是由于我家的原因,而且要求立刻返还证件和立刻办理房本,还说当初这些证都是被我们拿走的(都是当初说我们照顾后给我们来办房本的,是她自愿委托的)因此,我想请黄律师您稍微了解一下这个情况的基础上,想向您咨询一下,这个案子对于我们应该如何打,这些证件是否需要给他们(如果办到房本,我们大概就无法得到我们应得的那一份了)而在这件事上，他们既不照顾老人,而且还白白利用我父母那么多年,最后一脚踹开,这种不道德的行为，我们可以由哪些法律途径得到应有的回报(我母亲照顾我奶奶有邻居等人证可以证明)这个房屋纠纷究竟应该如何正确处理,十分感谢你

补充： 非常感谢您的答复，但更关心的是,我们已经完全尽到了赡养义务，而他们那种出而反而属于不道德行为，针对这种行为难道就没有什么办法了吗?更何况这个房屋并不属于我奶奶，因为并没有房本,而且在中间过程中一直没能办到房本，但现在反目了却突然能办房本了,这典型是个圈套，属于明显的过河拆桥,在这方面的话,依靠法律如何对他们进行一些行动呢,或得到原本属于我们的那部分,或者更多,希望懂法律的朋友多多的指导

补充： 非常感谢,但现在是我奶奶先不道德在先了,我只是想知道，难道老人就靠一个老字就可以缺德什么的都没事,而老人就可以无法无天了吗?法律只保护老人，那老人怎么胡来都可以吗,这种情况下难道对老人就一点办法都没有了吗

满意答案

一、如何确定房屋管理机关的转移登记审查标准问题。

　　本案原告坚持认为被告在转移登记审查时对如皋市纺织厂破产清算组与第三人的买卖行为未能审查，因清算组未按规定拍卖，侵犯其优先购买权，故登记行为不合法。

　　从行政行为的属性看，房屋登记行为是一种行政确认行为，房屋登记管理机关对当事人申请登记的资料负有审查的义务，而且是形式审查的义务。一是相关的法律法规没有明确规定房产登记机关需要对申请材料做实质审查，而基本都规定的是对申请登记材料的齐全、完备作审查。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨等原因申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”可见，房产登记机关只是做形式审查，即只要材料齐全，形式上没有瑕疵，即可办理转移登记，并没有规定房产登记机关应作实质审查。二是房屋登记行为只是对申请人现有房产权属状态的认可和证明，是一种公示行为，面不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权或裁决，其本身并不直接使申请人获得权利。三是房屋登记所确认的权利只是推定权利，并未真正剥夺权利人反驳的机会。

　　当然，房屋登记管理机关的这种形式审查并非一般意义上的程序审查，它要求登记机关必须对申请人提交的文件材料按照法律法规的规定一一对照，审查是否齐全，审查每份证明材料是否符合法定形式，审查其内容是否符合法律要素的要求，只有符合这此条件，才能予以登记。

　　二、优先购买权的救济途径问题

　　房屋优先购买权，是指房屋承租人或房屋共有人在同等条件下对房屋所享有的优先购买的权利。从其权利属性看，优先购买权是属于物权的范畴，具有法定性。

　　要确定优先购买权的救济途径，首先要看侵犯优先购买权的行为的性质，如果是行政行为侵犯优先购买权，则可对该行政行为提起行政诉讼；如果是民事行为侵犯优先购买权，则可对该民事行为提起民事诉讼。本案中，原告认为如皋市纺织厂破产清算组转让资产的行为侵犯其优先购买权，因该行为不是行政行为，故不能对此提起行政诉讼。

　　三、关于房屋登记行为是否涉及公平竞争权的问题。

　　公平竞争权是市场主体的一项基本权利，从世界各国的立法例来看，越来越多的国家强调了对不正当竞争行为的司法和行政的双重规制，我国的《反不正当竞争法》第3条和第20条分别从行政调整和民事调整两个方面共同对特定的不正当竞争行为进行着控制。

　　按照来源及法律属性，不正当竞争行为可分为民事性不正当竞争行为和行政性不正当竞争行为。就行政性的不正当竞争行为而言，根据其动态可划分为行政机关以自己的积极不正当竞争行为损害其他经营者公平竞争权的主动行为和行政机关未能依法履行对他人的不正当竞争行为进行查处法定职责的消极行为。本案原告所诉行政行为是被告的房屋登记行为，该行为发生在原房屋所有权人出售房屋之后。一方面，被告并未实施限制原告参与同等竞争资格的行为，另一方面，被告对房屋所有权人出售行为是否侵犯他人的优先购买权并无查处的法定职责，故原告认为被告登记行为侵犯其公平竞争权的理由不能成立。

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提问者 的感言： 好的,谢谢 2008-11-11

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