建筑物顶部的使用与利益的归属

建筑物顶部的使用与利益的归属

建筑物楼顶在建筑物的最上层，是物业使用中比较容易发生纠纷的部位，尤其利用建筑物的楼顶搭建建筑物或者在楼顶设置广告拍，更是屡生纠纷。尤其是顶层的住户，对于建筑物的楼顶到底享有什么杨的权利，历来是争议的焦点问题。目前审判实践中发生的案例，主要有业主或者业主委员会诉讼物业服务企业查处楼顶广告、排除妨碍的，有业主或者业主委员会诉物业服务企业交付楼顶的广告收益，由业主、业主委员会诉讼要求物业服务企业赔偿楼顶的非法使用而造成的损失，还有业主诉业主委员会私自将屋顶平台出租给物业服务企业或者广告公司的行为无效的。对于建筑物的屋顶平台，应当如何加以利用，经过何人同意，所得利益如何处理，即是比较复杂的法律问题，又是与实践息息相关的问题。建筑物的屋顶平台、外立面的所有权与使用权的归属，我国目前的法律法规没有做出规定，导致审判实践中产生诸多的认识，个案的判决结果又有所不同，所以有必要对屋顶权属、使用与收益归属加以确定。《城市异产毗连房屋管理规定》第6条规定，所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；出另外约定外，任何一方不得多占、独占、其中屋面包括屋顶、楼顶。《住宅共用部分共用设施维修基金管理办法》第3条明确规定，本办法所称共用部分是指住宅主体承重结构门庭、楼梯间、走廊通道等。上海市、深圳市等地的立法中明确规定屋顶（天台）为共用部分。屋顶平台由于其对于整个建筑的重要作用，涉及该幢楼宇全体业主的共同利益，因此其应该属于该楼宇的全体业主共同共有，任何单位和个人包括业主不得成为其单独的所有权人。同时，在坚持屋顶平台共有的前提下，业主可以通过商量约定屋顶平台的使用权的归属，既可以由部分业主（一般为顶楼的业主）共同使用，也可以约定由开发商或者物业服务企业使用。因为所有权和使用权不同，所有权人对于其所有的物享有的是排他性支配权，即所有权人有权排除其他人对于其所有物进行干涉的权利。从民法通则的定义来看，所有权是所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利，而使用权是所有权的一个全能，是依照物的性能和用途，在不会孙其物或变更其性质的情况下，对物加以利用，其行使是要收到限制的，在这种限制通常来源于法律法规约定、所有人的限定或与他人的约定。所以，全体共有人共有的的楼顶，作为共用部位，物业所有权人（即共有人或者区分所有权人）在使用屋顶平台时应该注意，各共有人均享有屋顶平台使用的权利。但是在使用时，应按照其种类、性质、构造予以合理使用，任何利用都以不侵害业主的共同利益为前提。屋顶平台的利用可以分为一般利用与特定的利用，在一般的利用如散步、日光浴、晾晒衣物，各共有人无须依其专有部分的应有部分比例使用，有时为了维护建筑物的优美外观，可与诶的那个共有人不得在屋顶晾晒衣物等可也可以又大家约定共同修正楼顶空中花园；在特定利用时，如将屋顶平台固定各住户晾晒衣物的场所、修建花坛或者停车场，此时需要依据各区分所有人专有部分的应有部分比例来分配屋顶的使用面积。共有人对于屋顶平台的特定部分占用收益（如搭建棚架），必须征得其他共有人的同意（或经过业主委员会同意）。如果未经同意而占用收益，即属于侵害其他共有人的权利，其他共有人可请求排除妨碍。如果由开发商或者物业服务企业使用屋顶平台，则卡发上或者物业服务企业应当向业主支付相关的费用，这部分利益应当属于全体业主所有，并由业主委员会受托管理，纳入公共维修基金，主要用于共用部分和公用设施，尤其是楼顶平台的维修和保养。

在建筑物平台的利用中，设置广告牌是最常见的一种利用方法。由于在建筑物楼顶平台和外立面设置广告牌成为了商家提高知名度和企业信誉的重要宣传方式。出于对利益的追求，在实践中经常发生开发商和物业服务企业未经业主同意擅自在漆器物业服务合同中约定共用部分和公用设施使用权的归属，利用建筑物的屋顶设置广告牌，并将获得的利益据为己有、侵害业主权益的情况。但是在建筑物的楼顶平台、外立面设置广告应当经何人同意，所得利益如何处理，是比较复杂的问题。《物业管理条例》没有作出明确的规定，物权法第80条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。由此可以看出，业主对建筑物的共有部分享有权利，承担义务。因此，建筑物共有部分产生的费用和利益，应当由业主负担和享有。