农村宅基地使用权纠纷案例

案例一：村民李某已有宅基地，后又取得一份宅基地。李某便与同村王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。

评析意见：

一、本案涉及的法律问题：

 1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。

2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看，该宅基地使用权转让合同因违反土地管理法规定为无效合同。

3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。

二、农村宅基地使用权的特点：

1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。

2、宅基地使用权的主体是集体经济组织人员。

同时符合以下条件的可以随同宅基地建筑物转让：一、宅基地使用权随宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有权的转移而产生的宅基地使用权转让;二、受让人必须是本集体经济组织的成员。

4、宅基地使用权具有福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠，具有福利性。

案例二：原告张建强与被告黄志辉分别于2002年和2003年，购买宅基地各一块，该宅基地位于清山镇环城路，两块宅基地相隔20米，宽8米、长10米，面积均为80平方米，购地价均为人民币4万元。2004年3月，原告张建强和被告黄志辉分别取得东虹市国土局颁发的集体土地建设用地使用证，2005年2月8日，原告张建强与被告黄志辉双方签订一份《宅基调换位置协议书》，该协议书内容为：“为了方便生活，双方本着互让、互助的原则，甲、乙双方经过友好的协商，现双方决定对换调整宅基地位置（甲方由北边换到南边，乙方由南边换到北边），双方所持的国土使用证中的尺寸不变。”但是，该调换协议签订后，张建强与黄志辉均未去东虹市国土局办理土地使用权变更登记手续。2005年10月8日，被告黄志辉在与原告张建强调换位置的宅基地上建起一幢两格三层半高、建筑面积为300平米的楼房。原告张建强听别人说（调换前）原来自已的宅基地位置风水好，与黄志辉调换宅基地位置自己亏了。因此，反悔要求调换回原来的宅基地。黄志辉以房屋已建好，如要再调换宅基地位置拿30万来对换和签有《宅基调换位置协议书》为由，不肯再调换。2006年3月10日，原告张建强向东虹市人民法院提起宅基地侵权纠纷诉讼，请求人民法院判令被告黄志辉排除妨碍，退出被侵占的80平方米的土地，恢复原状；在庭审中，原告张建强改变诉讼请求，要求被告黄志辉赔偿购地款4万元及利息。东虹市人民法院经审理认为，原、被告双方用于交换的宅基地，双方都取得了集体建设用地使用证，双方都合法拥有宅基地的使用权。原、被告双方经过协商同意将各自合法拥有的宅基地互换，是原、被告双方自行处分其民事权利。但原、被告双方应按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，向土地管理部门办理土地权属变更手续。被告在没有合法取得原告所有的宅基地使用权的情况下，便在原告合法拥有的宅基地上建楼房，其行为损害了原告的宅基地使用权，原告请求被告赔偿购地款4万元的请求合理，应予支持。据此，东虹市人民法院依据有关法律法规判决：被告黄志辉在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿购地款人民币4万元及利息给原告张建强。