最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷

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最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等两个司法解释的理解和 (2011-05-19 10:51:24)

标签： 住改商 建筑物区分 物业服务 业主 撤销权 共有部分 分类： 民商事、合同法

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、
《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用

杜万华 辛正郁 杨永清

    2009年5月22日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》（以下分别简称《建筑物区分所有权解释》、《物业服务解释》），并将于2009年10月1日起施行。这两部司法解释是在相关纠纷案件数量不断增加，新问题、新情况不断涌现，审判实践面临的压力与日俱增的情况下出台的，必将对人民法院正确适用《物权法》等法律规定，统一相关案件的裁判尺度起到重要的规范和指导意义。从内容上看，两部司法解释在既有审判实践经验的基础上，恪守《物权法》等法律的立法目的与宗旨，参酌法学理论研究成果，对相关法律规定以及亟待解决的审判实践中突出存在的问题作出了详细的解释和规定。现就其中涉及的几个主要问题做一阐释，供理解与适用两部司法解释相关规定时参考。

    一、起革制定两部司法解释的总体思路

    《物权法》（包括《物业管理条例》）的正式施行，为相关社会生活领域的和谐稳定奠定了积极的法治条件，更为人民法院在审判实践中准确裁判和妥善处理纠纷案件提供了权威的法律依据。但不容否认的是，《物权法》等法律的相关规定比较原则和抽象，而且对有些重要问题的规定并不明确。随着实践生活的不断丰富和发展，如何正确理解和适用其中的有关规定成为日益紧迫的课题。根据这种实际情况，两部司法解释起草制定工作的总体思路主要体现在三个方面：一是对一些关涉法律规范理解适用的基础性概念做出解释，最大限度消除法律适用过程中的前提性障碍；二是对法律规定中的抽象性、原则性条文进行操作性作业，为审判实践提供明确具体和统一的判断标准；三是结合审判实践中突出存在的问题做出明确规定，切实增强法律规定的针对性。

    二、《建筑物区分所有权解释》中的几个主要问题

    （一）关于业主身份界定问題

    “业主”在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人，是《物权法》第6章中的基础性概念之一，明确业主身份的界定标准，对贯彻执行《物权法》第6章规定具有重要意义。由于《物权法》第6章没有对此作出规定，所以有必要在司法解释中予以明确。综合建筑物区分所有权理论以及国外和相关地区建筑物区分所有权立法，根据《物权法》第6章相关规定以及该法第9条、第28条、第29条、第30条等规定，《建筑物区分所有权解释》第1条第1款确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第6章所称的业主。该规定是法学理论和比较立法例的通说和普遍立场，是界定业主身份的一般规则。但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。其中的原因十分复杂，主要有三：第一，建设单位尚未办理大产权，直接导致买受人无法办理专有部分的所有权登记；第二，登记往往需要一个过程，在最终作成之前，买受人无法依登记取得所有权；第三，由于买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其它业主之间的联系程度也为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。

    综合建筑物区分所有权理论中不同学说及其演变过程，乃至在其带动之下的近现代以来各国及地区建筑物区分所有权立法史可以看到，其发展变化始终围绕如何有效调节区分所有者个人和团体之间的利益矛盾而展开。自专有权说始，无论是共有权说、二元论说还是三元论说等，其演变过程已经清楚地表明了法学家视角变化给法学学说带来的深刻影响。而在各学说中，三元论说在本质上揭示了建筑物区分所有权固有的本质，有助于调整区分所有者个人和团体之间的矛盾并协调其相互关系，故构成当今学界通说。以三元论为基础，我们可以得出如下结论：尽管专有部分所有权在建筑物区分所有权中仍居于主导地位，但在突出专有部分所有权主导地位的同时，更多的关注被投向了维持区分所有权人之间的共同关系之上。共用部分之管理和利用皆与区分所有权人全体之正常居住生活息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现，因此作为建筑物区分所有权重要内容之一的共同关系便在很大程度上脱离了财产权人对共有财产进行支配以获取其利益的管理特点，而具有了人合性的特点。每个区分所有权人之间，不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助之共同生活关系。这种共同关系的权利载体就是共有权和共同管理权。其目的在于修正既有的过分强调区分所有者个人权利的立场，转而强调对区分所有者个人权利的制约及对于团体利益的重视，成员权走进建筑物区分所有权就是明证。基于这种成员权（也就是《物权法》所称的共同管理权），区分所有人的集会功能得以加强，区分所有人共同利益依团体力量妥订之规约得以管理和协调。区分所有人共同关系的形成建构于各人在区分所有建筑（区划）内的既独立又关联的居住生活的基础之上，据此，一个相对稳定的生活和利益共同体得以形成，建筑物区分所有权法律制度的物法性及人法性特征得以彰显。基于以上考量，为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，根据《物权法》等法律规定精神，《建筑物区分所有权解释》第1条第2款对上述情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其为《物权法》第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合《物权法》的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。