宅基地房屋买卖纠纷案例及处理

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　　宅基地房屋买卖纠纷案例及处理

　　随着城市化进程的加快，拆迁工作大面积展开，因拆迁而带来的收益使出让方发现了其原有房屋的巨大升值潜力，出让方因而反悔，并以转让行为违反法律规定、房屋买卖协议无效为由，要求受让方返还房产。因此，宅基地上房屋买卖纠纷呈激增态势。农民宅基地上房屋的转让，系由权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。本文仅就宅基地上房屋买卖行为作较为粗浅的探讨。

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　　■宅基地上房屋买卖的若干情形

　　农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因，将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋，其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上，主要形式表现在：

　　1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的;有因农转非后仍继续持有的;有依据买卖协议取得的;有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的;也有转手卖给其他城市居民的。

　　2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的;有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。

　　由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发土地使用权证书为手段的消极管理状态，近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。

　　■外村农民购买本村宅基地上住房的效力

　　关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，房屋土地行政管理部门认为：根据土地管理法的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999 年《土地管理法》的第43 条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。

　　关于如何理解这些规定的含义，普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。

　　当然，对此也有相反的观点。该观点认为：目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，该结论并不准确。因此，不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义，并加以广泛适用。根据农村集体土地三级所有的所有权状态，村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡(镇)农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为，只要诉争土地的所有权人表示同意即可，严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。

　　■宅基地上房屋转让的审批权限

　　1986 年《土地管理法》第38 条规定，“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62 条则修改为：“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准”。

　　从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见，对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的，有经村委会盖章确认的，也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为，其效力是否相当，当事人则各执一词，意见不一。

　　关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定，1986 年及1999 年《土地管理法》的不同规定，仅表述为农村村民建住宅用地，并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化，可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。

　　■审判中的处理原则

　　在审判实践中，关于宅基地买卖的法律适用问题业已长期、反复、深入地进行过讨论，但争议颇多、观点颇多，无法作出定论。占主流的观点认为：应坚持限制擅自转让宅基地、房地一体转让、诚实信用、平等保护双方合法权益的原则。在审理此类案件的过程中应当查明的事实包括：1、买卖双方的主体身份情况;2、转让时间、约定形式、协议履行情况;3、出让方是否为宅基地和房屋的权利人，有无无权处分的情形;4、转让行为有无按规定经过审批;5、土地所有权人对土地使用权归属问题的意见;6、买受人有无再行转让的行为;7、房屋有无装修，有无翻建、扩建等情形，有无翻扩建的合法根据;8、现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。结合客观事实的审查及当事人过错的判断，针对每个案件的具体情况，裁判结果也会有所不同。

　　为避免此类案件在各级各地人民法院审理过程中出现“同案不同判”的现象，统一执法尺度，使农村房地产买卖行为有章可循，有法可依，有关部门应当尽快出台相关法律规范，维护农村整体稳定，促进农村集体土地交易走向健康发展的良性循环轨道。

    ■案例：

　　●农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

　　【案情简介】：

　　2002年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元(壹拾肆万零陆佰陆拾元整)价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。»全文

　　●宅基地买卖纠纷

　　案件一:张某将自有宅基地于2000年转让与赵某，赵某后又转让给刘某，后该村被某开发商开发，开发商对刘某进行了一笔不菲的补偿，张某得知后将赵某，刘某诉至法院，»全文

    ■相关知识：

　　●农村拆迁安置类房屋买卖合同纠纷的探讨

　　当前，城乡一体化已成为是我国发展新阶段提出的新任务，是实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求。2008年成都市被国务院确定为首批城乡统筹综合改革试验区，双流县也成为全市试点之一。为了加速城乡统筹发展，成都市提出了“三个集中”的构想，即工业向集中发展区集中，土地向规模经营集中，农民向城镇集中;市政府还先后实施了“新居工程”、“金土地工程”以及“农民土地换社保”等措施，期望通过这些大胆创新的尝试，尽快形成统筹城乡发展的新机制。»全文

　　●农村房屋买卖纠纷案件中解决问题的对策

　　从法律效果方面看，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，法院认定农村房屋买卖无效的法律法规层面的依据主要源于有关对宅基地禁止转让方面的规定，但事实上，这两者之间并不存在当然的因果关系，上述法条的立法本意是保护农村耕地，但对于已在其上面建好房屋的宅基地而言，其用途并不因房屋的所有权人或宅基地的使用权人的变更而改变，判决农村房屋买卖有效并不违背这些法条的立法本意。而明确作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，但其毕竟不具有行政法规的效力，不能成为法院判决的法律依据。»全文

　　●农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定

　　1、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况

　　目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况;»全文

　　■法律咨询解答：

　　●农村宅基地占用补偿的分配

　　问：我家的房是72年建 的，80年母亲去世.96年父亲再婚,继母带过来一个男孩。户口也迁过来了，现我家要拆迁。问：宅基地的补偿款是否有继母和他的孩子的。

　　答：你母亲去世首先应当分割遗产，一半的财产是你父亲的财产，一半的财产作为遗产，由你父亲和你外公外婆和你平均分配。

　　宅基地的补偿款应当有房屋的产权人所有。

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