新华信托20亿兑付压顶 万泽云顶香蜜湖亏损2亿（三）

开发商资质违规

除了踩中鄂尔多斯（行情,资金,股吧,问诊）的系统性风险，新华信托在鄂尔多斯还有一个明显特征：开发商资质偏低。实际上，这个带有鄂尔多斯魔咒的特征，在该公司其他房地产项目中早已蔓延开。

正东项目中，融资方正东房地产公司官网显示，其房地产开发资质为三级。同处于鄂尔多斯的“东胜旧城改造项目股权投资集合资金信托计划”，开发商鄂尔多斯永旭房地产公司为当地企业，注册资本1000万。公开可查资料中，当地2008年度房地产企业资质年检合格显示，永旭地产开发商资质等级为“肆级”。

华南一位信托业内人士表示，“开发商的资质往往跟开发商的资金实力、开发项目能力有直接关系。依据开发商注册资本、从业时间以及房屋开发累计面积等综合因素，资质分为一级、二级、三级、四级以及暂定资质。资质越高，开发商的融资能力、抵御风险能力就越强。”

房地产信托火爆的2011年，银监会就做出相关规定，开展房地产信托业务要严格符合“四三二”规定，即地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质”。

新华信托在这一年成立的几项房地产信托产品中，明显违背上述关于开发商资质的规定。如“台州和园置业股权投资集合资金信托计划”中，台州和园职业有限公司资质为暂定资质；“山东昂立房地产集团有限公司股权投资集合资金信托”计划中，山东昂立房地产集团开发有限公司资质等级为三级。

开发商资质偏低的风险，在已出事房地产项目更加明显。中融信托的青岛凯悦项目中，青岛凯悦置业集团的开发资质原为暂定级，现在则已经沦落为“整改”类。中信信托的舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托中，青岛舒斯贝尔房地产公司的开发资质也仅是暂定类。

尽管开发商资质达标，新华信托的“武汉丰泽苑三期项目贷款集合资金信托计划（B单元）”也存在诸多蹊跷。武汉当地工商资料显示，融资方武汉东湖科技创业农庄有限公司主营业务是农业、牧渔业、生物工程技术及产品的开发销售及技术服务、粮食作物、经济作物、房地产、商品房销售。很明显，这是一家非专业房地产企业。

融资方牵扯如民间借贷纠纷是另一个值得警惕的风暴眼。

新华信托2011年1月成立的“上海录润置业股权投资集合资金信托计划”已深陷借贷危机。

该项目中最主要的增信手段是上海高远置业以及实际控制人邹蕴玉承担连带责任担保。但2012年下半年以来，邹蕴玉因卷入借贷纠纷而陷入债务危机，最终牵累录润置业项目进展缓慢，甚至被民间借贷人士告上法庭。

该产品最新一期管理报告在2012年10月22日发布，项目的进展情况异常缓慢。截至报告当日，江湾23-5地块项目5证未齐，项目还未施工，同时“由于杨浦区对地铁连通口的具体要求有调整，施工图设计正在作相应的调整工作”、“证照办理时间预计将比计划进度滞后约14个月。”这期管理报告并未提及当时高远置业濒临倒闭的情况。

该项目信托资金总额为8.5亿，预计年收益9.8%，将于2014年1月到期。最新进展如何，新华信托未做回复。

新华信托长期以房地产信托为核心业务之一，2011年投向房地产的信托资产高达41.49%，远高于信托业协会统计的当年业内17.24%的最高平均值。去年新华信托这一资产比例已降为18.43%，仍属业内房地产信托大户。

“新华信托2011年有段时间做房地产比较激进，可能有些项目会出现问题，但风险也逼得他们现在加强了风控。”重庆地区一位信托业资深人士向记者透露。

岌岌可危的房地产项目，业内人士普遍认为信托公司有多种途径解决。主要有发新补旧、找第三方接盘，或自身成立开放式可赎回的资金池类产品接盘，以及提前清盘等。

据理财周报不完全统计，今年第二季度，新华信托至少有9款房地产信托到期，涉及金额19.6亿。新华信托董事长翁先定近期对外表示，“信托业没有太大问题，最大的风险只在于流动性。”