2014年10月24日海峡都市报闽南版数字报

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买房快八年，开发商法人几次变更
律师称：购房合同依然有效

长旺/制图

N海都记者 林桂平

最近，读者林先生致电本报购房热线通，反映自己在买房过程中遇到的一件棘手事情：买了快8年的房子，就快要交房，却不知道要不要重新办理手续。这究竟是怎么回事？本期海峡都市报《房产周刊》将带大家关注这一事件。

买房8年还未交房

购房者引发三大困扰

读者林先生告诉记者，2007年左右，他在福州市区看中了一套房子。当时，是建筑行业的朋友介绍的，所以购买的时候价格相当便宜。按照正规的流程，签完购房合同、办理完按揭，却经历了一段漫长的等房期。

据林先生介绍，买房后才知道，这家房地产公司资金紧张，当时自己要买的房子，就是开发商给工程队抵建筑款的。因此，在随后的8年时间里，这个项目换了好几次法人，但是房子一直没建好。没想到，今年，房子终于快要建好。可是，眼看要交房，林先生心里却产生了几个担忧：第一，开发商的企业法人变了，之前办理的手续要不要重新签；第二，这么多年的逾期交房谁来赔；第三，这期间会不会出现开发商一房多卖的现象？

手续无需重办 按照正常交房手续交房即可

对于林先生的顾虑，记者采访了泉州几位资深律师。

福建泓源律师事务所副主任律师蔡栋梁、福建贤泰律师事务所律师胡长鸿纷纷告诉记者，法定代表人及股东的变化，不影响公司法律主体。林先生签订的购房合同，是与这家房地产企业签订的，因此，即使法定代表人或股东变更，只要企业的主体没变，购房合同依然有效。所以，他们表示，这种情况下，相关的手续无需重新办理，只要房屋达到交付条件，林先生就可按照开发商的通知，去办理交房即可。不过，蔡栋梁提醒，这位购房者要弄清楚这家房地产企业法律主体是否变化，如果是企业法律主体变化，可能要重新签订购房合同。

对于林先生顾虑的房屋被一房多卖的问题，蔡栋梁表示，只要房屋在房管局备案，即使出现一房多卖，也可优先受到法律保护。胡长鸿建议林先生，如果担心房屋被一房多卖，可以去当地的房管部门查看下房子的登记情况，只要房屋在林先生名下，其法律权利就受到保护。

逾期交房 可追究开发商责任

法人几次变更，房屋的逾期交房问题该怎么办？林先生告诉记者，多年来这套房子一直无法交房，让他心灰意冷，所以已经很久没有去关注这套房子的情况。一晃这么多年过去，这套房子是否还可以追究逾期交房的违约责任？要追究的话，要向谁追究？

胡长鸿表示，林先生可以通过法律途径起诉这家房地产企业。如果购房合同中有约定的，可以按照合同约定的情况，追究开发商的逾期交房违约责任。如果合同没有约定，可申请按照法定情况，来追究开发商逾期交房违约责任。

不过，律师们提醒，在买房的过程中，如果遇到这类问题，最好能及时拿起法律武器维护自己的权益。比如，林先生在逾期交房发生的两年时间内就可以通过法律诉讼来追究开发商逾期交房，此后每两年一个周期进行诉讼，最大化维护自己的权益。

□购房热线通18005957709

买房有何程序，各类政策是怎样的，税费如何计算，遭遇购房纠纷该怎么办……您在购房置业中如果遇到困难和问题，或是想了解楼市某方面的动态进展，都可以致电或发短信到本报《房产周刊》购房服务热线18005957709（上午9：00~12：00，下午2：30~6：00），我们将竭尽全力成为您置业解疑的好帮手。

Q1：您好，请问婚前买的房子就属于一方所有吗？

福建贤泰律师事务所律师胡长鸿：一般来说，除非有特别约定，不然，婚前购买的房产就属于个人婚前财产。不过，要提醒的是，如果是婚前付了首付，但是婚后在供按揭的，通常，婚后支付按揭的部分，属于婚后共有财产。

Q2：你好，我想咨询下，目前泉州地区商品房首套房90平方米以下的，首付究竟是多少？两成还是三成？请问，最近泉州地区的贷款利率是下调还是上浮？

回复：记者走访了售楼部及相关部分了解到，如果是纯公积金贷款，首付为两成，如果是组合贷款或商业贷款，首付为三成。最近，泉州地区的贷款利率还未出现变动。

Q3：买房的时候签的协议里有约定房款要什么时候到位，可是，因为银行的原因，我的贷款一直没有批下来，这样我要不要承担什么责任？

福建泓源律师事务所副主任律师蔡栋梁：在开发商与购房者签订的买房合同中，通常会对付款事宜进行约定。比如，什么时间要支付首付、什么时间要将尾款付清等。在实践操作中，除非是因为购房者不配合办理按揭或是购房者个人征信记录不良，导致按揭无法办理，开发商才会追究购房者的违约责任。如果是因为银行审批进度的原因，导致尾款超出约定时间才付清，开发商通常不会追究购房者的违约责任。

Q4：您好，我的公积金缴存额度最近有调整，我要去办理什么手续吗？之前有办理了逐月还贷，需要办理什么手续才能让逐月还贷的额度也跟随缴存情况进行调整吗？

泉州市住房公积金管理中心：无需提交申请，逐月还贷提取也会自动调整。

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