kaifeng521浙江省地方税务局公告2014年第16号公告初

kaifeng521浙江省地方税务局公告2014年第16号公告初级解读

浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

    为统一规范我省土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，现就土地增值税有关政策问题公告如下：

    一、土地增值税清算单位的确定

    土地增值税以[url=]国家有关部门[/url] 审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,一般以[url=]城市建设规划部门[/url] 颁发的《建设工程规划许可证》所审批确认的分期项目为清算单位。

    二、扣除项目的计算分摊

    房地产开发企业应按照清算单位或开发产品类型，采用[url=]受益[/url] 和[url=]配比[/url] 的分配原则，计算分摊扣除项目。对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目；对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目，应按以下原则计算分摊：

    （一）对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，其中：[url=]取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法（即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊[/url] ；其[url=]他共同发生的扣除项目，按照建筑面积法（即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊[/url] 。

    （二）对[url=]一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊[/url] 。[url=]若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊[/url] 。

    三、超标准层高可售房产的建筑安装工程费扣除

    对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：[url=]对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。[/url]

    四、购买在建项目进行继续建设再转让的扣除

   [url=] [/url]房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为土地成本和房地产开发成本加计20%扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条相关规定执行。

    五、让渡无产权的车库（车位）、储藏室等使用权的征收

    对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。

    [url=]（一）对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。[/url]

   [url=] [/url]（二）对清算后取得的让渡收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，即：计算缴纳的应缴土地增值税 = 无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。

    六、本公告自2014年10月12日起施行，即自2014年10月12日起，纳税人到主管税务机关办理清算申报的清算项目应按本公告规定执行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》（浙地税函〔2009〕222号）第二条规定同时废止。

浙江省地方税务局

2014年9月12日

发改委，和哪些部门？

建设局

受益者负担相关的成本，如某清算单位特定用途的材料、人工在成本归集时计入该清算单位的成本，而不分摊至其他清算单位

收入与其相关的成本费用应当配比，这里可否这样理解：谁受益，费用归谁负担，也即受益和配比原则是一致的

＝取得土地使用权所支付的金额*（不同项目测绘分摊的土地面积/总可转让的土地使用权面积）

＝其他共同扣除项目成本*（某项目可售建筑面积/多个项目可售总建筑面积）

＝共同扣除项目*（不同类型房地产建筑面积/各类弄房地产建筑总面积）

同A5

X1=层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的的建筑面积＝1.5X1

X2=对层高高于6米（含6米）应分摊的建筑面积＝2X2

X0=层高低于4.5米的

分摊共同成本的总分母＝X0+1.5X1+2X2

低于4.5米应分摊的共同成本＝共同成本*X0/( X0+1.5X1+2X2)

层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的应分摊的共同成本＝共同成本*1.5X1/( X0+1.5X1+2X2)

对层高高于6米的应分摊的共同成本＝共同成本*2X2/( X0+1.5X1+2X2)